“与工作的人一起生活”-产业园已死！产业社区才是未来

来源：丈量城市
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随着城市间的竞争不断升温，产业成为一座城市的核心竞争能力之一，这也就有了城市中多种多样的产业园区。

德国沃尔夫斯堡大众汽车城（图片来源：丈量城市）
它们有的是流水作业生产型园区，有的是生产+配套的效率型园区，还有的是产业链完善的创新型园区。

新加坡裕廊工业园区（图片来源：丈量城市）
如今，在科技回归都市的浪潮下，以上种种园区已不适应新的产业人群「生活即工作」的需求，主打「产城融合」的产业社区粉墨登场。

硅谷的谷歌园区是产业社区代表之一（图片来源：丈量城市）
从产业社区的定义来说，它是以产业为基础，融入城市生活功能，产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区。
目前，成功的产业社区，不仅是复合型产业集群，更是生活导向的「都市区」。对于城市整体发展来说，这些产业社区早已不是工业地产，而是城市局部综合开发的新动能。

位于伦敦老城区的国王十字区通过产业社区模式带动区域复兴
（图片来源：丈量城市）
01
空间更开放
产业社区既然是都市化的，空间开放性必然远高于以往园区。开放性营造出人人可参与的社区环境，进一步激发产业人群创新力。

Facebook园区强化公共空间，促进员工交流
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02
社群更突出
产业社区是围绕产业人群喜好，为他们量身定制工作环境，吸引人群聚集发生碰撞交流的场所。

微软园区通过多元的运动功能，形成运动社交圈
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03
功能更多元
产业社区不仅是工作场所，更是生活场所。因此，它拥有商业、休闲、教育等生活配套功能。

东伦敦科技城多元的生活配套，吸引创新人群聚集
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04
产业链更聚焦
产业社区的科创属性，使它更注重产业链中最核心部分，即产、学、研一体化的前端，形成以创新为核心的产业生态圈。

曼彻斯特的索尔福德码头，聚焦新媒体产业形成产、学、研
一体化发展（图片来源：丈量城市）

曼彻斯特的索尔福德码头，聚焦新媒体产业形成产、学、研
一体化发展（图片来源：丈量城市）
那么，是不是意味着只有一张白纸的区域才能成为产业社区？当然不是！
产业社区可谓是「英雄不问出处」，它可以是产业新城，也可以是旧产业园升级，更可以是城市更新等。下面我们通过三个案例，了解产业社区的三种典型发展路径。
旧园区升级类
埃因霍温高科技园区
从工业园到科创区

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位于荷兰的埃因霍温高科技园区，被誉为「欧洲最智慧1平方公」。在2000年之前，这里曾是飞利浦位于荷兰的唯一研发新技术中心——飞利浦高科技园区。但是由于飞利浦在与新兴市场竞争中的失利，导致连年严重亏损，该园区走到了倒闭边缘。

埃因霍温高科技园区前身是飞利浦的研究园区
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2003年，全新升级的埃因霍温高科技园区启用，如今，被誉为「世界上最智慧的园区」。
目前，超过150家跨国企业入驻，来自85个国家的一万多名高科技人才在此聚集，他们平均每天产生4项专利，占全荷兰专利的40%。

科技园区内的代表企业（图片来源：丈量城市）
01
升级环境激发创新
麻省理工学院的研究显示，80％的突破性创新并非在正式会议或头脑风暴工作坊里发生，而是跨学科之间非正式交流的结果。也就是说，创新往往是由不同专业背景的人，在偶遇、闲聊过程中产生的。

东伦敦科技城（图片来源：丈量城市）
这也正是埃因霍温高科技园区的升级思路。
自然中的交流空间
「以人为本」是环境改造的关键词。园区摒弃汽车导向的路网结构，改为步行友好路网。
路网沿线通过毛榉木、石楠树等具有本地化特色的植被，结合水系打造出滨水道、木栈道、林间小道……形成了分布在自然中，丰富多彩的15公里步行交流空间。这些非正式的交流空间制造了「偶遇」机率，促进交流。

园区内长达15公里的步行交流空间（图片来源：丈量城市）
园区建筑采用的是新旧结合形式，新建筑被严格控制高度，其高度不能高于建筑周边的树木，以保证园区融入自然的氛围。

园区内的新建筑，不得高于周围的树木
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建筑多运用通透的空间结构，将自然环境的视觉效果引入室内。园区内还有绿盒子一样的停车楼，降低配套建筑对环境的影响。

隐藏的设备楼（图片来源：丈量城市）
开放的创新机制
飞利浦通过开放自己的产业生态链，吸引研发企业和研究机构入住，园区转型成为创新企业的「校园」。这些企业主要集中在纳米技术、嵌入式系统、生命科学、加密领域等。
园区配有2.5万平方米的共享研发空间，包括多用途实验室、洁净室、可靠性测试实验室、电磁兼容性（EMC）实验室等。

园区内的共享实验室（图片来源：丈量城市）
这些研发配套为中小型企业提供了不可或缺的「科学基础设施」。
针对处于不同发展阶段的入驻企业，办公空间具有很高的灵活性。比如Villa Office，能为初创公司提供从100平方米到几千平方米的办公空间。
02
生活化的工作环境
埃因霍温科技园区做到了从空间到设施，从环境到资源的开放、关联、共享，但这还不足以留住人才。要知道园区内的员工来自超过85个国家，从文化到生活习惯各有不同，为他们定制一个有魅力的「生活环境」才是长久之计。

埃因霍温科技园社区化的工作环境（图片来源：丈量城市）
多彩「拉斯维加斯大道」
「交流街」是园区中心一条400米长的街区，这里有8家不同概念的餐厅、国际会议中心、各种商店以及健康中心、音乐厅。这里是国际生活中心、灵感创意中心，因此被员工戏称为埃因霍温的「拉斯维加斯大道」。

交流街是园区内的多功能休闲中心（图片来源：丈量城市）
为了促进员工在此聚会交流，一方面园区规定，不能在办公楼内设置公共服务设施，以「迫使」人们来到交流街；另一方面，交流街沿线分布着众多可以「停留」的空间，让员工可以随时停下来，促使更多的面对面交流……


交流街从室内到室外的交流空间（图片来源：丈量城市）
依托这些公共空间，园区运营方每年举办500多场次的活动（包含技术、商业等社交），帮助员工迅速建立自己的职业人脉圈。
园区就是生活区
由于员工跨国的工作性质，拖家带口成为常态。「安居」成为埃因霍温科技园区最重要的留住人才策略之一。除了交流街这个超配套外，园区还配有幼儿园、国际学校、家庭农场等。

园区内的农场（图片来源：丈量城市）
2017年，「埃因霍温荷兰技术周」期间，园区内的水系成为儿童体验水技术与水上运动的场地。如今已成为开放日的惯例，科技园区变为儿童科普实践基地。

科技新城类
新加坡纬壹科技城
城市即园区

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纬壹科技城是新加坡新一代产业新城，有超过400家科技领头企业、机构，700多家初创公司聚集于此。
纬壹科技城的建设源于20世纪末，新加坡针对产业向知识密集型转型而制定的「产业21世纪计划」，核心是发展信息科技、生命科学等领域，成为全球的知识型产业枢纽。

纬壹科技城局部俯瞰（图片来源：丈量城市）
2000年，新加坡提出了集「工作、学习、生活、休闲于一体」的活力社群概念，纬壹科技城启动建设。
01
有温度的城市「森林」
纬壹科技城吸取了上一代产业裕廊工业园强产业、弱配套的「教训」，科技城总建设面积的40%将用于生产配套、生活配套、休闲功能建设。
这也意味着，科技城开始建设之前，就已经将自身定义为一座功能综合的城中城，后来发展的创新社区模式水到渠成。

纬壹科技城开建之初就明确了综合性的开发准则
（图片来源：丈量城市）
鉴于新加坡寸土寸金，以及开发周期长的考虑，科技城采用了高密度开发的模式。
不同于传统的高密度开发，科技城有的放矢，它将一个建筑组团，甚至单栋建筑视为一个功能完善的「创新社区」，确保投入使用即可独立运作。
建筑组团即创新社区
启奥城坐落于园区最大的绿轴之上，作为生命科学核心组团，这里拥有15家生物医药企业和7座生物医学研发中心，还配有实验室。

功能完善的启奥城组团（图片来源：丈量城市）
此外，组团内银行、餐饮、幼儿园、书店、诊所等城市配套一应俱全，满足研究人员的生活配套需求。建筑间的公共空间散落着多元化口袋公园，成为科创人士们的自由交流天地。

组团内的休闲活动空间（图片来源：丈量城市）
高层建筑即创新社区
启汇城同样拥有启奥城从产业到生活的综合功能。不同的是，它将功能垂直布置，相当于「产业+生活上楼」。
启汇城聚焦于信息通讯、传媒产业，作为新技术试验平台，垂直空间上分布着洁净室、微波暗房、纳米分析中心、无回音室等研发设施，功能涵盖实验、测试、加工等多个环节。

产业+生活上楼的启汇城（图片来源：丈量城市）
楼内的洽谈室、会议室、研讨室、视听工作室等配套空间，对科技创新起到了催化作用。建筑底层部分配套有15家、教育机构8家，服务于园区内部的员工。

启汇城内的商业配套（图片来源：丈量城市）
楼内还配有创世纪剧场，能够容纳560个观众，员工足不出「楼」即可满足文化生活。
TOD综合体，新城活力中心
位于纬壹科技城交通枢纽的星商业，是一座TOD综合体，由音乐剧院（5000座）、购物中心（2.8万平方米），以及写字楼等业态构成。

科技城内的TOD综合体——星商业（图片来源：丈量城市）
剧院可提供音乐剧、舞台剧巡演，也可成为公司活动的场地；商业包括美食广场、酒吧、美容美体、时尚服饰等。

星商业成为市民活动中心（图片来源：丈量城市）
星商业与周边的住宅、商务酒店，成为科技城宜居宜业的「城市中心」。
02
系统服务护航产业
纬壹科技城的创新社区，不只停留在硬件建设层面，更在产业层面构建出驱动产业发展的服务体系。
多维度技术转化服务
纬壹科技城的产业转化平台，功能涵盖了测试、制造等多个环节，此外云计算平台提供算力支持。在技术商业化方面，新加坡科技研究局在纬壹科技城成立科技拓展公司，通过政府引导，市场运作机制，解决了科技创新成果与市场对接问题。

园区产学研一体的创新系统（图片来源：丈量城市）
纬壹科技城还配有整套政府科技管理部门，让专业的机构管专业的事。如科学技术研究理事会、生物伦理顾问委员会、经济发展局生物医学科学组、卫生科学局等管理机构，专门负责生命科学领域的管理、风险投资。
场景测试服务
纬壹科技城是新加坡第一个自动驾驶试验区，以及其他无人化的实验专区。这样的制度创新，宣告了一种「欢迎试错」「勇敢实验」的园区精神。
纬壹科技城通过硬件、软件搭建的创新网络，构建出「产、学、研」一体化特色的都市型产业社区。

城市更新类
伦敦国王十字区
从产业中心到城市中心

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通过更新，带动城市衰落地区转型的案例有很多，如波士顿南湾、东伦敦科技城等。而国王十字区，则是用产业社区推动老城全面振兴的典范。

国王十字区俯瞰（图片来源：丈量城市）
城市更新型的产业社区，难度在于更新能否包容老城的人群，更新能否激活老城区的活力，更新能否为老城区带来持续的发展动力。
国王十字区更新都做到了：一英里辐射范围内超过7所高校、13家文化机构、21家博物馆与画廊、60余家合作组织；聚集着Google、Facebook、Amazon、Universal、Havas等公司；有3000名科学家、12000名学者、50000多名雇员、77000多名学生、年均访客量超过1000万人次……它已逐步成为世界顶级知识社区。

国王十字区多元结构的产业生态（图片来源：丈量城市）
国王十字区是如何做的？
01
「开源化」的空间营造
项目大约有40%的区域是开放空间，让到访者随时能够到达一处充满活力的广场或是街道。区域内分布着多样化的功能节点，结合各种场景氛围的营造，吸引人群停留参与。

国王十字区的开放空间（图片来源：丈量城市）
新空间新魅力
在建筑中展开的潘克拉斯广场，为办公人群和游人提供了一个水绿结合的魅力空间，人群在此交流互动。

促进社交的潘克拉斯广场（图片来源：丈量城市）

促进社交的潘克拉斯广场（图片来源：丈量城市）
而谷仓广场则是整个社区的中心，广场有四个音乐喷泉，还是举办音乐节、冰淇淋节等大型活动的所在地。

谷仓广场（图片来源：丈量城市）
旧空间新功能
摄政运河横穿国王十字区，错落有致的岸线空间，辅以绿色空间、商业功能，运河走廊成为产业社区的休闲带，同时也让国王十字区冲破边界壁垒，成为城市运河文化的传播者。

改造后的运河沿线成为社区滨水休闲带
（图片来源：丈量城市）
储气罐公园，是二级保护建筑。更新后变为圆形剧场，是社区休闲、运动的绿地空间。

储气罐公园成为居住区活动中心（图片来源：丈量城市）
02
「人人可参与」的氛围营造
只有空间，没有运营，社区活力是不可持续的。2007年，国王十字中央有限责任事务所，担任起活动组织者的角色。
大大小小的活动，涵盖户外运动、亲子活动、电影美食、艺术&文化、音乐&舞台等类别，覆盖了全年大部分日期，国王十字区变身为属于每个人的活力区。

公共空间的交流活动（图片来源：丈量城市）
大众的舞台
国王十字区对所有活动的唯一限制是——必须具有开放性，不能让人产生排他、陌生的感觉。区域内所有的开放空间，成为城市永不落幕的「嘉年华」。
除了对现有空间的充分利用，还结合运河特色，举办水上集市等富有区域标志性的活动，吸引更多的人群参与。

水上集市（图片来源：丈量城市）
活动的部分资金来自物业管理费与服务费，「毕竟业主也是受益人，这些活动会为商户带来人流量。」
产业的舞台
国王十字区有大量的文化创意企业，区域内会举办全域化的设计节，为入驻企业站台，宣传推广。

全域展示企业设计作品的设计节（图片来源：丈量城市）

全域展示企业设计作品的设计节（图片来源：丈量城市）
室外空间，是企业举办活动的承载空间，可以举办新品发布会，也可以举办交流活动，只要是「开源」性的企业活动，在这里一切皆有可能。
03
可持续的城市中心
前文曾提到，国王十字区的产业是文化、科技、跨国公司等类别的多元组合。
同时，国王十字区也是欧洲之星始发站，还是Northern、Victoria、Piccadilly等6条地铁线的换乘枢纽，区域可与伦敦市区、远郊及欧洲主要城市快速对接。

国王十字车站（图片来源：丈量城市）
有产业、有交通，国王十字区已具备成为新中心的潜质，补齐城市综合功能势在必行。
人才中心
2011年，中央圣马丁校园落户国王十字区，学科涉及艺术、时装、工业设计、视觉传达、三维设计等领域，苹果设计总监Jonathan Paul Ive就毕业于该校。这也意味着，国王十字区有了与产业息息相关、源源不断的「人才池」。

中央圣马丁校园（图片来源：丈量城市）
商业中心
国王十字区此前的发展定位是知识街区、人才聚集区，围绕产业人群的偏好，已经实现了餐饮酒吧、艺术文化、学术教育、运动场馆等业态。

国王十字区前期已实现了配套的多元（图片来源：丈量城市）

国王十字区前期已实现了配套的多元（图片来源：丈量城市）
而国王十字片区新的目标是成为城市中心，区域的最弱项是缺少服务于城市级别的大商业。
2018年，煤炭仓库改造的Coal Drops Yard购物中心（10万平方米）开业，包括大型旗舰店、餐厅、画廊、音乐表演场和新公共空间等功能，在交通优势、环境优势的加持下，迅速成为伦敦购物的新地标。

Coal Drops Yard购物中心（图片来源：丈量城市）
国王十字区成为南接伦敦西区，东连东伦敦科技城的枢纽，它已不再是局部的产业社区，而是赋予城市活力的新中心。
总结
综上所述，旧园区的升级、科技新城的建设、老城区的更新，都适用于产业社区模式。
也就是说，产业社区并不受空间形态的限制，考验的是针对产业特点，从形式到内容搭建系统的能力。

波士顿南湾（图片来源：丈量城市）
更重要的是，要认识到创新人群绝非不食人间烟火的「科学怪人」。越是城市化的综合功能，越是频繁的非正式交流，越能激发他们的创新力。
因为，产业社区是为他们而定制。

商业与地产
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