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跨越周期的抉择
当房企伤怀于“黑铁时代”时，代建的“黄金时代”已悄然而来。项目代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制）。CM制是业主委托一称为建设经理的人来负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。项目代建制可以称为全过程建设及咨询管理。国内自自2010年起，“限商、限售、限签、限购、限贷、限价”等调控政策相继颁布，2021年“两道红线”和“两集中”等政策相继实施，重资产模式下传统房地产开发负债率高、现金周转速度慢、融资财务费用高等问题开始凸显，传统房地产开发因融资受阻、资金回笼困难而变得难以为继。

山川异域，风月同天。拨开迷雾，穿越周期。回顾全球萧条时代地产穿越寒冬，轻资产代建是一条成功的路径，比如日本曾经过轰轰烈烈的经济发展期，也经历了风起云涌的地产调整期，这对当前中国地产行业的发展有着很强的参考意义。在日本“失去的20年”中，依旧有三井、住友和三菱这三家地产通过代建等轻资产手筋转型。其中，“老大哥”三井不动产，不仅有绝地反击之故事，更有可代表中国地产圈未来之可能的新转型路径与镜像。

借助轻资产模式，三井不仅成功扭转了传统重资产模式下连续亏损和负债率高企的局面，还将业务范围拓展至零售物业、物流地产、和出租公寓等新领域，并使管理资产规模扩大数倍。

日本代建行业的发展驱动力主要源自于20世纪90年代。那时泡沫破裂后，大型不动产开发企业开始逐步转向轻资产运营，三井不动产、住友不动产等开发商陆续涉足包括代建、住宅商业物业翻新、物业租赁、房产经纪等轻资产业务，为企业开辟新的收入途径。

从泡沫破裂到2017年，经过20多年的转型，三井不动产的盈利模式不再简单依赖单一重资产开发销售，而是在开发销售之外，形成了租赁、代建和管理等均衡商业模式。目前租赁收入已经取代房产开发的销售收入，成为三井不动产收入占比最高的单项业务。

具体而言，三井不动产针对存量房市场的轻资产业务进行拓展，主要发展经纪业务和出租公寓管理业务。此外还更为倚重房地产证券化市场，不断推出写字楼、租赁公寓和物流地产REITs，并从中获取物业管理费和基金管理费。

住友不动产转型后的结构与三井雷同，租赁业务的占比在37%左右，超过了销售业务的30%。此外代建业务，房地产经纪业务皆相应提高。

三菱地所则引入第三方资金以加强轻资产业务，提出把“房地产管理和服务业务”作为公司支柱业务，提升房地产开发业务以及房地产服务业务。

日本代建与国内的内容及属性有所不同，其主要业务是针对C端需求的独栋住宅建设、翻新等业务需求。日本房屋新建房企80%为一户建（独栋住宅），公寓等其他住宅占比相对偏低，部分一户建是居民通过购买地皮自建，从而衍生出C端独栋住宅的代建需求。

日本的案例明确告诉我们一个道理，就是要尽可能抱紧“大腿”。如果没有财阀支持，很难讲三井、三菱、住友是否还能支撑过漫漫寒冬。中国当前也面临同样的问题，有背景的民营房企基本都还能支撑，而没有背景的民营房企根本看不到希望。从商业模式来看，日本C端住宅代建过程中，涉及的业务包括住宅建筑规划、建筑施工、竣工验收、售后支持等全流程，收入包含规划设计、建筑施工、售后运营服务等多个业务。

从三井、三菱、住友这三家地产商的转型路径来看，基本都在从开发商的角色转为服务商的角色，毕竟开发资源有限，而服务是市场永远需要的价值。万科很早就把自己定位成城乡建设与生活服务商。龙湖在地产开发基础上不断探索长租公寓、物业管理和医疗养老等业务。

在转型后的三菱地所业务中，住宅仅占销售的 33%，大部分的销售和利润贡献都来自商业地产。值得注意的是，其住宅业务的销售利润非常薄，竟然仅有 8% 左右，住宅反而变成了不太赚钱的生意。想必10年之后的中国，地产商的租赁业务和商业业务等也会成为他们的业务新引擎。

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在国内的房地产语境下，代建是指由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方部分或全程参与设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。即房地产公司当起乙方，不拿地，为别人打工，做开发建设。最大的成本支出不是拿地，而是人力。从商业模式角度来看，C端的住宅代建过程中，代建企业涉及的业务包括住宅建筑规划、建筑施工、竣工验收、售后支持等全流程，收入包含规划设计、建筑施工、售后运营服务等多个业务。以三井不动产为例，FY2021三井不动产来自独栋住宅建设的业务收入达到1,583亿日元（约人民币80亿元），但我们认为其收入来源性质与国内代建龙头绿城管理并不具备可比性。

中国地产行业正在经历一场前所未有的转轨，过往的发展逻辑毫无疑问已经不适用于以后的发展，高杠杆、规模增长等势必会告别历史舞台。地产高管的工资也会大打折扣。近日，朱荣斌在一个论坛说自己工资200多万被人质疑，这是不正常的。规模发展期，地产职业经理人动辄千万年薪，但以后要做百万年薪乃至更低收入的准备。

无论从规模还是市场容量的角度，地产行业无疑还是个充满希望的好行业，但企业也好，个人也好，都要认清形势，调整心态，做好重新出发的准备。

在房地产经济持续下行的当下，很多房企因无力拿地而一筹莫展时，代建开始在市场崭露头角，引起了很多房企的关注。房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。目前代建主要包括政府代建、商业代建、资本代建。

代建业务通常为轻资产运营模式。项目所有人负责项目开发及建设所需资金，与之合作的房地产代建公司是项目的服务供应商，代建公司负责业务包括房地产项目代建，并有权参与决策流程，如确定第三方承包商、设计公司、供应商等。相关建造成本由项目所有人承担，代建公司无需承担这部分成本。代建模式通过对土地、资金两个核心资源以及行业业务链条上的开发、建设、后期物业管理等的专业化分工，逐渐将房地产行业进一步细分化。

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地产公司转型代建的国际经验。

经济周期在根本上是源自人性的力量——逐利性、创造性及局限性——在庞大而复杂的经济系统中的放大以及动态展现，表现为规律性的波动。当前处于近几年来的经济低谷，这是毋庸置疑的。从纵向看，有的是业务层次、企业层次的，有的是行业层面的，还有的是宏观经济层面的。低谷是复杂的、复合的，是“冲击+周期+结构”三种性质的问题叠加带来的低谷。经济周期问题放在行业层面来看，就是大量行业进入成熟期，形成行业整体的发展瓶颈，乃至下行压力。换言之，“量”的空间大大压缩，从增量时代进入存量时代，此时企业应该怎么办？

从美日等西方国家的经验看，代建是他们穿越这漫长周期的手筋和第二曲线。代建模式与传统地产开发的运营逻辑具有显著不同，传统地产投资回报主要是通过 土地增值及物业一次性销售取得，较高的杠杆与巨额的土地款支出都是制约其拓展项目 的因素，而代建项目的拓展并不受投资驱动，而是根据不同客户及品牌授权，就所提供 的服务收取服务费。与传统开发相比，我们认为代建主要具有逆周期、高盈利、轻资产 三大特点。最后我们将基于项目来源分类进行代建行业规模预测。

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轻资产模式起源于美国，主要是指专业分工、资产轻型化，房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司完成。它不以拥有土地资产为核心或开端，而是重视运营过程带来的企业价值增值，通过不断的专业化，成为一个精细化的行业。

所以，横向来说，代建的业务范围应该会逐步向产业链前后两端逐步蔓延，和铁狮门、三井不动产一样，从代建扩展到开发、代运营，甚至是全平台。纵向来说，代建的业态会从住宅扩展至保障性租赁用房、公建配套、学校场馆、产业园区、商业等。

房地产企业开始由开发商向服务商转型，从重资产模式逐步转变为轻资产模式。相较于重资产运营，轻资产运营具有投入小、风险小、杠杆率高、回报率高、专业化程度高等特点。其中，设计、建设、销售及物业服务各关键环节都由专门企业独立完成的代建，因房地产企业的品牌优势与精细化管理逐渐受到青睐。

当前，许多地方政府都将土地售予企业而非开发商，希望他们建造全国或区域总部，创造税收与就业，同时弱化项目与住宅地产的绑定；同时，在大环境下，房地产企业（尤其是民营企业）也在着力探索“轻资产模式”，希望系统性地减少业务对自由资金及资产负债表的依赖，寻求对业主输出自己的执行经验及管理能力。随着REITs试点的推进，以保障性租赁住房为标的的REITs产品将陆续面世，资产端与开发端的分离，将为房地产资本代建打开新的市场空间。

通过对成熟市场如美国、日本、新加坡等头部企业的转型发展路径研究，为国内房企探索新发展模式提供借鉴参考。

（1）美国模式：专业分工细化。美国的房地产行业包括三个子行业：建筑住宅、房地产投资信托以及房地产管理。美国不同类型的房企专注深耕细分领域，以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作，极少涉及多元化经营。建筑商专注开发，在保障自身低杠杆的同时通过专业化提高产品线标准、减低成本，提高周转增加盈利。房地产投资信托类企业专注投资，通过募资高杠杆、负债久期长、融资以固定利率为主的方式追求更高盈利，对金融依赖程度较深。房地产管理则专注从事物业管理、租赁服务、维修等业务，通过运营管理提高房产价值。美国模式的主要特征是专业分工非常明显，每个环节都有专业的运作者。

（2）新加坡模式：以重促轻，以轻带重。新加坡房企在地产行业利润率和杠杆率的持续下降的阶段，重资产业务拓展受到很大限制，收益率不断下滑。为应对效率不升反降，龙头企业多选择“以重促轻，以轻带重”的发展策略。一方面，“由重转轻”是为了活下去，过去盛行的“高周转”的背后是“高负债”，专业化程度较低且表内重资产开发，导致存货占比较高，基于政府严格调控的组屋为主、私宅为辅的双轨制住房体系，新加坡房企如凯德集团凭借“私募基金+REITs”的双基金运作模式实现“轻资产”转型，即前期以资本运作团队为项目进行投资管理，中期商业管理团队对项目进行运营管理，最后通过资本运作团队在资本市场退出完成整个项目进程，从而实现业务轻盈扩张。另一方面，“以轻带重”是为了活的更好，随着轻资产运营的成熟，资源品牌的不断积累，房企重新具备了重资产业务的拓展条件，以足量的土地储备来获取更高的市场份额。如凯德集团旗下的投资管理平台和旅宿业务重新整合上市，同步将集团的开发业务私有化，通过剥离开发业务使得上市平台进一步实现“轻资产”运营。其开发业务通过自有资金实施周期长且回报率高的项目，把握更好的投资机遇。新加坡模式的主要特征是以自身核心轻或重资产为核心提升竞争力，重资产业务是实现轻资产管理输出的基础，轻资产业务是重资产得以实现的动力。

（3）日本模式：轻重并举。向轻重并举综合开发集团转型从而拓展新业务增长点成为日本房企提高盈利能力的核心战略，典型企业业务涵盖多种业务形态。一方面，通过代建业务降低传统业务的开发成本，贡献大量存量房客户资源并为管理部门贡献经纪业务和物业管理的收益；另一方面，在物业管理、经纪业务和资产管理等多个纵向服务的基础上横向囊括住宅、商业、酒店、物流等多个业态，开发业务保持规模，持有型业务稳步增长，充分发挥相关业务中的协同促进效应，与新加坡模式相比进一步拓展了面向消费者服务价值业务，呈现轻重并举的特点。日本模式的主要特征是综合性大型房地产企业已经累了产品或服务的核心竞争力，在增加可观的开发类项目储备的同时，借助轻资产业务建立持续发展能力。

3.房企新发展模式：实施轻重并举战略，轻资产提品牌、重资产优品质

党的二十大报告强调：“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”。2023年中央经济工作会议上指出，必须把坚持高质量发展作为新时代的硬道理。高质量发展，就是能够很好满足人民日益增长的美好生活需要的发展，是体现“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念的发展。其一，协调方面，房企要稳住财务生命线，基于盈利规模与经营管理效率并重、平稳成长与风险控制并重的原则，实现可持续发展。尤其在成长能力方面，轻重并举的经营性和服务性业务仍有很大的空间。房企应持续聚焦和强化主业和相关轻资产业务之间的协同，提高运营效率和服务性的同时提升企业的竞争力。其二，绿色发展方面，以绿色低碳循环为原则，锚定“双碳”目标，在建筑设计、建筑材料、施工建造、设备安装等各环节，加强节能降碳；其三，创新方面，包括业务创新，也包括技术创新。从业务创新角度出发，不断探索新产品新服务，创造新的收入利润来源；从技术创新角度出发，通过数据辅助科学决策，全周期数智化应用，实现房企各价值环节的数字化转型升级。

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研究参考成熟经济体头部企业的转型发展路径，新发展模式本质上是企业价值创造方式的转变。房企要精准研判未来企业自身在行业中的位置，基于建造商、运营商、服务商等不同定位为目标客户提供持续服务。房企应从过去以重资产开发建造为主的单一价值创造，转向以开发、运营、服务多元化的价值创造过程。

房地产企业要顺应政策及行业趋势，积极探索轻重并举的发展策略，探索新发展模式。部分龙头房企积极实施“轻重并举”的发展策略，通过优质项目的打造积累运营经验，培养出优秀的运营团队，形成品牌效应，在此基础上积极开展轻资产运营业务，寻求新的增强曲线。如龙湖集团明确了“轻重并举”的策略，并正式切入轻资产赛道，希望通过输出运营能力，盘活市场闲置资产。2023年，华润置地投资物业实现租金收入同比增长达39.4%。集团轻资产管理业务营业额增长显著，主要来自于集团旗下上市附属公司华润万象生活轻资产管理服务的收入贡献。

从开发主体看，由开发商与服务商脱钩的代建模式，正在进一步深化中。这就是使得“代建”成为一个非常有潜力的模式。在全球范围内，美日是代建的先行先试者， 以日本典型公司代建业务为代表的C端代建：日本代建行业的发展驱动力主要源自于20世纪90年代泡沫破裂后大型不动产开发企业逐步转向轻资产运营的过程，三井不动产、住友不动产、积水房屋等多个大型地产、建筑开发类型企业陆续涉足包括代建、住宅商业物业翻新、物业租赁、房产经纪等轻资产业务。

国外的代建业务金融化、专业化特征明显。投资与开发施工相分离，“让专业的人做专业的事”。金融机构、政府和个人提供项目资金，代建企业负责设计开发， 中介负责销售策划，保险机构负担抵押信用风险等。凯德集团是亚洲最大的房地产公司之一，团总部在新加坡，成立初期，从事传统的房地产开发和投资业务。

相比国内代建行业的业务内容及属性，日本代建行业有所不同，其主要业务是针对C端需求的独栋住宅建设、翻新等业务需求。日本房屋类型以一户建（独栋住宅）为主（日本总务省统计数据显示，2018年日本超过90%的住宅为一户建形式），公寓等其他住宅占比相对偏低，部分一户建（独栋住宅）是居民通过购买地皮自建，从而衍生出C端独栋住宅的代建需求。

代建促使了房地产开发业中土地购买和物业开发管理的分工，并因此土地购买和物业开发管理分别形成了独特的团队，以聚焦提升物业开发的效率、品质以及盈利能力。美国及新加披的代建企业一般采纳轻资产业务模式并专注于提供物业开发的全方面解决方案，而土地购买成本及物业开发费用则主要由项目拥有者承担。

在美国，专业分工、资产轻型化，房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司完成。它不以拥有土地资产为核心或开端，而是重视运营过程带来的企业价值增值，通过不断的专业化，成为一个精细化的行业。所以，横向来说，代建的业务范围应该会逐步向产业链前后两端逐步蔓延，和铁狮门、三井不动产一样，从代建扩展到开发、代运营，甚至是全平台。纵向来说，代建的业态会从住宅扩展至保障性租赁用房、公建配套、学校场馆、产业园区、商业等。

美国标准化新品住宅供给市场的主要参与者为住宅建筑商（home builder），头部企业包括帕尔迪房屋（Pulte Group）、莱纳房产（Lennar）和霍顿房屋（D.R Horton）等，目前暂未出现成体量的轻资产代建服务商。在项目开发及运营层面，以铁狮门（Tishman Speyer）、汉斯（Hines）为代表的美国发展商（developer）的部分业务模式则跟国内代建业务有相似之处，但整体商业模型有较大区别。

铁狮门通过股权基金的运作方式，以较低的资本投入获取商业、住宅等多种类型精品项目的操盘、开发及后续运营权利，以铁狮门与万科合作旧金山Lumina项目为例（出售型高端公寓），铁狮门以1.7%的资金投入，作为股权基金的GP获取项目的开发及后续运营权，其收益主要包含小股带来的股权收益、项目管理费、项目超额利润分配、基金的管理费及超额利润分配，与国内代建企业单纯获取项目管理费的模式相比有一定差异。

代建企业提供除投资以外的全链条房地产开发管理服务，通过品牌和周转溢价获取服务费。传统的房地产开发产业链环节包括“投资-设计-建造-销售”四个环节，在当前企业实践中，代建企业主要从事除“投资”之外的“设计-建造-销售”环节，业务以纯轻的服务模式为主、几乎不存在小股参投项目。代建企业通过实现商品房产品品牌溢价而为土地持有方（中小开发商、地方国企、城投、产业资本、金融机构等）带来超额收益的同时，依靠全链条的管理能力帮助持有方加速项目建造和去化、提升资金周转效率。代建企业在土地持有方获取的超额回报中分成，当前实践中代建费一般为项目销售额的3.5%-4.0%左右。

建设经理作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商，业主则对建设经理的一切行为负责。

我国最初的代建制起源于政府层面的投资项目。

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国内现阶段代建业务主要分为三类：以政府为服务对象的政府代建、以企业（国企、名企）为服务对象的企业代建，和以资本方为服务代表的资本代建。从服务对象来看，代建是非常典型的to B业务，服务流程长、专业要求度高、集体利益达成高于个人感受。但与普通企业服务业务不同，代建的最终产品（住房）是直面C端消费者的。

代建的本质是管理体系流程的整体输出，因此对于项目概况信息中的工程总投资、经济技术指标以及市政要求的内容需要着重地关注。一方面为后续工程建设形成信息铺垫，另一方面也为设定代建费用、是否输出品牌等事项做前置的打底工作。代建行业的客户服务需要在to B与to C中找到平衡，在满足委托方需求的同时为to C用户创造美好生活，这就要求代建行业的客户服务体系需要全盘考虑to B与to C服务的逻辑与需求。从本质上来看，to B与to C中客户服务中的最小单位都是“人”，但基于消费目的、商业模式、决策路径、最终目标的不同，to B客户与to C客户的行为模式与本质也有所不同，最终导致to B与to C服务背后的策略支撑存在一定差异。

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代建业务为轻资产服务业，不存在项目前期设备、材料等资本投入，收入结算周期跟随建造、销售等时间节点，前期垫付人员成本亦相对有限，整体商业模型轻，业内企业普遍无负债。C端客户是感性的个人，TA们在消费过程中夹杂了更多的情感诉求，TA们的个体感受与利益追求保持一致。因此，C端服务的服务设计更多是为了更高的客户满意度并由此催生出更多（非理性）消费。

在资本市场，代建也因为“轻资产，低杠杆，高利润率”等特性，成为关注点。未来，代建模式将不局限于纯代建，会以轻资产运作为核心四散至周边业务。以狭义的概念来说，代建是指代建方不拥有土地资产，仅投入品牌与管理，为项目提供开发建设及相关服务，范围仅仅局限在工程建设领域。但随着大批房企的争先入局，原本天花板就有限的代建领域，代建企业的市场份额与利润空间都会有一定压缩。为了更好的生存，代建企业一定不断扩展自己的业务边界。

在行业巨变的背景下，一些头部房企逆势增长，推出了“M登山模型”，所谓“M登山模型”将代建服务全流程比作登山之旅，用六大登山营地对应服务的六个主要环节，并将服务全流程细化为23个主要服务节点，指导代建团队在服务全过程中，与委托方建立牢固的信任关系，以规范化、流程化的专业服务，确保项目经营兑现度，提升客户体验和满意度。

日本代建与国内的内容及属性有所不同，其主要业务是针对C端需求的独栋住宅建设、翻新等业务需求。日本房屋新建房企80%为一户建（独栋住宅），公寓等其他住宅占比相对偏低，部分一户建是居民通过购买地皮自建，从而衍生出C端独栋住宅的代建需求。

从商业模式来看，日本C端住宅代建过程中，涉及的业务包括住宅建筑规划、建筑施工、竣工验收、售后支持等全流程，收入包含规划设计、建筑施工、售后运营服务等多个业务。

从全球大势看，代建模式的关注点逐渐由项目中期建设向项目开发的前端与后端过渡。基于微笑曲 线理论，企业将核心资源放在开发前端的研发设计与后端的品牌输出上可以获得更大利 润空间，且前后端流程的发展充分赋能开发中的建设环节以提升项目溢价与去化，代建 咨询、设计规划、代建模式培训等上下游服务逐渐兴起，企业更加追求微笑曲线两端的高附加值业务。

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代建单位的资质要求
不同阶段实行代建，代建单位的管理内容有所不同，如在初步设计完成后选择代建单位，项目的土地房屋征收协调工作；项目可行性研究、投资概算等编制管理；项目的勘察、方案设计、初步设计等编制管理就不在代建单位的管理范围内，建设单位应注意自行安排管理。

在选择代建单位进招投标的过程中，各地对于代建单位的资质都作出了要求，许多省份都要求代建单位具有工程建设资质以及相关经验，并且具有独立的法人资质、经济实力以及良好的社会信誉。例如河北省规定：申请列入代建单位名录库的专业化项目管理单位，必须具备以下基本条件：

（一）具有独立法人资格；

（二）具有国家发展改革部门颁发的综合或有关专业甲级工程咨询资质，同时具备有关行政管理部门颁发的乙级及以上工程监理、招标代理、设计资质和一级及以上施工资质等四项资质中的一项；

（三）具有与代建项目建设管理相适应的组织机构和项目管理体系；

（四）具有与代建项目建设规模和技术要求相适应的咨询、监理、造价、财务和管理等方面的专业人员，并具有从事工程建设项目管理的经验；

（五）具有与代建项目相适应的资金实力和风险防范能力；

（六）具有良好的社会信誉，无不良记录。

由于各地的管理办法在效力上属于地方性法规、规章，不属于强制性规定，无法适用合同法第五十二条违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的情形，因此在实践中，更偏向于不因为资质不符而否认合同效力。

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代建的节余奖励与管理取费
为了鼓励代建单位提高建设效率，部分省份设置了结余资金的奖励，代建单位在合理期限内通过设计优化、加强管理等方式，可以获得一定比例的节余资金奖励。例如福建省规定：项目如期建成竣工验收，建设内容、建设规模、建设标准经验收全部符合代建合同约定，质量验收合格，竣工财务决算经财政部门审核批准后，如审定投资比合同约定同口径投资有节余，且该节余是由于代建单位通过优化设计、加强管理、配合决算审核等工作形成的，经发展改革、财政部门和有关行政主管部门共同认定，可由项目业主对代建单位给予奖励，并记入其代建业绩档案。奖励金额为节余资金的10%-30%，具体金额在项目代建合同中约定。项目部分使用自筹资金的，奖励金额由财政性资金和自筹资金按建设资金来源的比例分摊支付。其它节余资金按原投资比例分配。

部分地区例如铜陵市有规定：“代建单位管理费用的最高限额原则上不超过100万元。”管理费则按照概算的一定比例记取。与PPP，总承包模式相比，这样固定的收费模式大大减小了代建单位的风险，只要履行了合同义务，就能保证一定的可得利益。但同时也需要注意各地管理规定中的一些违约条款，例如延迟交付工程：代建单位因组织管理不力致使代建项目未能在移交使用目标日前完成移交的，每超过一天，项目业主可扣除其项目代建管理费的1‰。

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代建的超概算与概算调整
财务承压房企处置在手项目或为代建服务带来阶段性额外需求。以行业头部企业绿城管理为例，其已经与部分金融机构、产业资本等资方形成战略合作，共同介入城市更新、问题房企纾困等业务（绿城管理介入奥园广州云和公馆项目、与中粮信托合作江阴某项目、与河北唐山国有企业合作为破产重组项目提供后续代建服务等），并已经形成较为完善的针对纾困不良项目的代建及相关服务能力。

对中国的地产商而言，虽然不见得会完全重蹈日本的覆辙。但相信日光之下并无新事，历史总是会以相似的方式呈现在现实中。当前中国房地产调控需要已经多次放松，但市场并未如想象中一样激起水花。无论是从经济形势、还是人口红利、国际局势等角度，人们对市场的预期很难在短期内向好。这意味着房企需要做好过苦日子的准备，放弃调控放松会带来市场改变的幻想，准备迎接一场漫长且艰难的战斗。

在一定情形下，代建单位可以向建设单位提出申请调整概算。例如浙江省、杭州市、宁波市、南京市规定：核定的投资有下列情况之一的，由代建单位提出，经使用单位同意，并由政府投资综合管理部门会同财政、行业主管部门批准后方可变更。

(一)人力不可抗拒的重大自然灾害；

(二)国家重大政策调整；

(三)因建设单位要求，内容、标准等设计方案有重大变更；

(四)因受地质等自然条件制约，施工图设计时有重大技术调整。

其他部分地区则删减了第三条，限制在一些不可预见的情况下才能申请调整概算。然而在2019年《政府投资条例》（下称《条例》）颁布后，建设单位需要注意《条例》第二十三条：政府投资项目建设投资原则上不得超过经核定的投资概算。因国家政策调整、价格上涨、地质条件发生重大变化等原因确需增加投资概算的，项目单位应当提出调整方案及资金来源，按照规定的程序报原初步设计审批部门或者投资概算核定部门核定；涉及预算调整或者调剂的，依照有关预算的法律、行政法规和国家有关规定办理。《条例》属于行政法规，在效力上高于各地代建制管理办法，因此可以申请调整概算的情形应该视《条例》而定，排除了因建设单位要求，设计方案变更而产生的概算调整。

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未来代建趋势设想
对标国外代建发展和房企业务模式，我们能看见一些相似的东西，也能对我国代建行业未来发展趋势进行一定的设想。

1、代建模式将不局限于纯代建，会以轻资产运作为核心四散至周边业务。

以狭义的概念来说，代建是指代建方不拥有土地资产，仅投入品牌与管理，为项目提供开发建设及相关服务，范围仅仅局限在工程建设领域。但随着大批房企的争先入局，原本天花板就有限的代建领域，代建企业的市场份额与利润空间都会有一定压缩。为了更好的生存，代建企业一定不断扩展自己的业务边界。

2、以整合“金融和资本”为核心的融资代建，将来会是未来代建行业的主流趋势。

融资代建不是资本代建。资本代建是为金融机构等资本进行代建，委托方是金融机构；融资代建是为委托方引入资本方，提供项目建设资金支持，委托方可以是任何人，中小房企居多。

在行业动荡中，大批民营房企处于暴雷边缘，甚至部分国企也不能幸免。此时，大量缺乏项目开发能力的金融机构跑步入场拯救项目。此外，经过上一轮的动荡，很多拿着地来寻求代建的房企，除了没有开发能力和希望降低风险外，很多时候也缺乏项目建设资金。因此，房企可以通过整合基金、信托等金融资源，为项目提供流动资金支持，帮助委托方解决项目开发过程中的阶段性资金需求。

3、在投资与开发分离趋势下，未来投资商将是主导，开发商实际上就是代建服务商。

在当前，国内房企大多都是大开发模式，投资、开发、营销、运营等各个能力都具备。而从国际经验来看，投资与开发分离是未来趋势，房地产开发的每一个细分环节，均有相对应的投资商、开发商、承建商、运营商。

例如，美国三大房地产巨头莱纳房产、霍顿房屋和帕尔迪房屋均是以轻资产模式运营，实际属于开发商角色。而如铁狮门、西蒙这类企业，他们首先是一家（REITs）基金公司，其次是一家商管公司（商业/物业管理），最后才是一家地产开发商。据统计，在美国的上市房企中，投资商如REITs类企业的规模70%以上，市值总规模超过万亿美元。而真正的开发商，市值仅为200亿美元左右。因此，在国外房地产市场中，投资商才是主导，且REITs在其中的作用非常大。

随着我国房地产市场逐渐成熟，金融市场的逐渐规范，代建企业以运营能力为核心，在投资机构参与下从而打通“投资建设、运营管理、投资退出”整条产业链，前端通过私募基金为传统开发经营项目提供资金，后端用REITs为前期投资提供退出机制，充分利用外界资源，减少自身投入，从而提高盈利能力。当然，它可能还需要很长一段时间。

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转型代建平台的代价
开展代建业务，无非就是几个逻辑：要么能帮业主方省时省钱。包括集采的成本优势，开发报建和运营管理的效率优势。要么能帮业主方多赚钱。包括品牌、产品溢价等。但是对于限价项目这个逻辑自始不成立。要么帮业主方解决核心问题，包括代融资、供应链等。

但是，代建业务，除了有大把房企愿意做乙方，更重要的，是得有大量的、可持续的甲方存在，才能一直走下去，成为一个长久的生意。但是，这样的甲方资源基础其实是不存在的。随着代建行业发展，为加速规模扩张、实现资源共享和优势互补，“资源型”战略合作将成为代建企业发展一大趋势。

1。过去大量的代建项目，合作的缘起其实是，甲方由于历史原因拿到土地，但是自己无力开发。这种无力，有的是因为没钱（土地款没结清或者已经用土地抵押融资但是没钱还或者单纯没能力进行后续投入达到销售条件）需要代建方垫资或担保融资；有的是因为没团队没能力，确实需要好的代建方来操盘。

目前土地出让的管控已经非常成熟，基本上都必须要经收储后通过公开市场招拍挂，历史上曾经出现的以土地冲抵地方政府债务、退二进三、非公开协议出让等通道基本已经堵死。

这类项目源基本不会再有新增。

2。有一部分代建项目，业主方是地方平台公司，将还迁房、安置房、廉租房、长租房、公共建筑以及一部分商品房项目委托专业公司进行实施。以后，这类项目要么由专门的城投公司自己做，要么通过公开招标委托，而不是通过代建模式做。这类项目源也不可持续。

3。最近出现的，由于暴雷，债权人取得项目控制权，委托专业公司操盘进行债权回收。这种项目大多情况比较复杂，现金流枯竭需要代建方搭配公益债权垫资；要么本身已经资不抵债，还要负担代建代管的费用，反而可能造成债权的进一步折损。这类项目短期有爆发，但是长期来看是凤毛麟角的。不可能指望长期有大量的不良资产项目出现。所以，大体上可以得出一个结论，现在轰轰烈烈的代建潮，用不了多长时间，面临的就是项目资源枯竭。

媒体的报道更是雪上加霜，指出2月底的新能源车离岛轮渡船票已经全部售罄，意味着想要离岛的车主们可能需要等待半个月之久。

相比之下，燃油车主就容易得多，顺利完成了离岛手续。尽管新能源车和燃油车都是四轮车，踏上同样的土地，但为什么待遇差距如此悬殊呢？

一些业内人士解释道，这并非有意的歧视，而是背后的现实原因造成的。从海南的政策可以看出，到2023年12月之前，其实并没有这么多限制。无论是燃油车还是新能源车，只要买到船票就可以自由进出港口。

然而，自2023年12月起，海南交通运输厅发布了新能源车运输作业指南。根据指南规定，为了航运安全考虑，每艘船只能搭载不超过车辆总数10%的新能源汽车，且最多不能超过18辆。

此外，这些新能源车辆还必须停放在船上指定的区域。在这样的政策下，新能源车辆很难顺利出港，因为船票名额实际上只有总数的十分之一，且一次只能搭载不超过18辆车。

为什么会出现这种限制？它的根源在哪里呢？答案其实并不复杂，它涉及到跨海轮渡的安全问题。

尽管我们将新能源车辆的自燃风险放大，但实际上并没有达到让人惊慌失色的地步——它仅仅比传统燃油车辆的风险高一倍而已！

然而，当这种风险与跨海轮渡这一特殊情境相结合时，情况就变得不那么简单了。试想一下，在广阔深邃的大海上，一艘装载着梦想和归家心愿的轮渡，在蓝色波涛中穿行，载着密密麻麻的乘客和车辆。

在这样一个封闭且拥挤的空间里，如果新能源车辆的心脏——也就是那些锂电池——因为某种意外而起火，后果将不堪设想。

火焰的肆虐只是其中一部分，更可怕的是烟雾和有害气体的蔓延，可能会导致许多人生病甚至死亡。而面对这种潜在的灾难，传统的防火措施对于新能源车辆来说往往不够有效。

锂电池一旦起火，其火势和扩散速度异常迅猛，常规的灭火方法几乎无法奏效。不信的话，可以回顾一下湖北某市场的事件——一辆新能源汽车突然自燃，仅仅3分钟就起火，6分钟就完全被烧毁，只剩下车架！

如果不实施这样的限制，一旦发生类似情况，后果将不堪设想！恐怕整艘船都无法幸免于难。但这是否能证明新能源是不可靠的，或者只是一种伪需求呢？实际上，并不能这样简单地下结论。

一个新兴事物的发展，需要时间和空间，才能逐步完善。以新能源为例，早些年的汽车燃烧率很高，而且处置难度大。

这是因为最传统的电池包集成技术很粗糙，将若干电芯串并联组成模组，最后集成到汽车底盘内。一旦发生事故，后果将十分严重。

然而，现在的新车已经有了很大的改变。为解决隔热问题，新能源电池管理已经进行了巨大的改革，结合了许多安全措施和隔热材料，基本实现了整包“不冒烟、不起火、不爆炸”的目标。

甚至有些车企的电池实现了水冷、隔热、缓冲功能三合一，保证了自身安全且在外界碰撞时不会导致灾难发生。

此外，随着固态电池的普及，自燃情况可能会直接消失。因此，我们可以期待未来的发展。总的来说，并非是新能源汽车被限制离港，而是确实存在着不小的安全风险。

尤其是许多老款的新能源汽车在安全防护方面还相当粗糙，一旦发生火灾，后果将不堪设想。为了避免这种情况发生，不得不采取“一刀切”的措施。

马斯洛夫理论揭示了农业产业为什么没有钱挣的根本原因

马斯洛需求理论简介​

马斯洛的需求层次结构是心理学中的激励理论，包括人类需求的五级模型，通常被描绘成金字塔内的等级。
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从层次结构的底部向上，需求分别为：生理（食物和衣服），安全（工作保障），社交（友谊），尊重和自我实现。这种五阶段模式可分为不足需求和增长需求。前四个级别通常称为缺陷需求（D 需求），而最高级别称为增长需求（B 需求）。

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1943年马斯洛指出，人们需要动力实现某些需要，有些需求优先于其他需求。以下用各种图形阐述马斯洛夫需求理论：

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农业与农产品的基本功能​

农业（Agriculture），是利用动植物的生长发育规律，通过人工培育来获得产品的产业。农业属于第一产业，研究农业的科学是农学。农业的劳动对象是植物、动物等生物，获得的产品来自生物本身。

农业生产中获得的植物、动物、微生物及其产品即为农产品。如：粮食、蔬菜、水果、蛋奶肉、水产、棉麻毛、木材等等。

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中国南方地区农田多以水田为主，粮食作物以种植水稻为主。北方地区农田多以旱地为主，粮食作物以种植小麦为主。中国秦岭淮河以北的北方地区，属于温带季风气候，热量较低，降水偏少，以旱地作物种植为主，主要种植小麦。

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农产品的功能和作用主要是满足生理需要和部分安全需要。属于低层次缺乏需求。其附加值最低。这就是农业产业为什么没有钱挣的根本原因。

农业新定义才能让三农致富

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2023年第三十届中国杨凌农高会学术交流会上，原农业农村部华龙实业发展公司总工程师，智能化绿色有机环保生态循环设施农业系统首席专家，中国人口文化促进会健康与农业产业分会会长，全息象数养生学创立者，5+X农医一体医养工程倡导者、高升控股公司农医一体工程首席专家张勇飞同志指出：“农业是一个集生命、健康、科技、经济、文化、政治和国家安全于一体，伴随和支撑着整个人类进化史，并随社会发展和进步越来越表现为多功能性的永恒的魅力产业。”

农业新定义让农产品由生理需求和安全需求等低级别需求上升到社交需求、尊重需求和自我实现需求等高级别增长需求。

因此，5+X农医一体工程成为了提升农产品的价值的基石。

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附：理论应用

一、生理需要应用

1.生理需要（physiological needs），低级需要，食物、水分、空气、睡眠、性的需要等。它们在人的需要中最重要，最有力量。

2.例如：当一个人很饥饿时，那么他极需要食物。假设人需要工作的薪酬来生存，以生理需求来激励下属。
3.激励措施：增加工资、改善劳动条件、给予更多的业余时间和工间休息、提高福利待遇。
二、安全需要应用
1.安全需要（safety needs），低级需要，人们需要稳定、安全、受到保护、有秩序、能免除恐惧和焦虑等。
2.例如：一个工作者居无定所，四处漂泊。
3.激励措施：强调规章制度、职业保障、福利待遇，并保护员工不致失业，提供医疗保险、失业保险和退休福利、避免员工受到双重的指令而混乱。
三、归属和爱的需要的应用
1.归属和爱的需要（belongingness and love need）：一个人要求与其他人建立感情的联系或关系。社交需要应用
2.例如：人们积极社交，结交朋友，追求爱情。
3.激励措施：提供同事间社交往来机会，支持与赞许员工寻找及建立和谐温馨的人际关系，开展有组织的体育比赛和集体聚会。
四、尊重需要应用
1.尊重需要（Esteem needs），自尊和希望受到别人的尊重。自尊的需要使人相信自己的力量和价值，使得自己更有能力，更有创造力。缺乏自尊，使人自卑，没有足够信心去处理问题。
2.例如：努力读书让自己成为医生、律师来证明自己在这社会的存在和价值。
3.激励措施：公开奖励和表扬，强调工作任务的艰巨性以及成功所需要的高超技巧，颁发荣誉奖章、在公司刊物发表文章表扬、优秀员工光荣榜。
五、自我实现需要应用
1.自我实现的需要（self -actualization need）:人们追求实现自己的能力或者潜能，并使之完善化。在人生道路上自我实现的形式是不一样的，每个人都有机会去完善自己的能力，满足自我实现的需要。
2.例如：运动员把自己的体能练到极致，让自己成为世界第一或是单纯只为了超越自己；一位企业家，真心认为自己所经营的事业能为这社会带来价值，而为此更好地工作。
3.激励措施：设计工作时运用复杂情况的适应策略，给有特长的人委派特别任务，在设计工作和执行计划时为下级留有余地。

重金属污染“治疗秘籍”丨矿区/流域重金属污染原址阻控-植被重固生态修复技术

矿区/流域重金属污染原址阻控-植被重固生态修复技术

博世科秉持“以废治废”治理思路，以农林废弃物为原料，开发了高性能的木质纤维基绿色修复材料，应用于重金属污染治理的全生命周期，精准治理污染，避免了过度修复，可对矿区/流域污染土壤及废渣进行绿色低碳修复。

该技术响应国家“碳达峰、碳中和”战略号召，有利于提升土壤固碳量、植被碳汇量，有效降低碳排放量，于2023年入选广西工业节能降碳工程解决方案服务商推荐目录。

01 技术原理

该技术通过创新性耦合土壤增汇调理、重金属固化/稳定化、阻隔填埋、碳汇植物生态修复等技术，进行矿山废弃地地貌重塑、土壤重构、植被重建，形成矿区/流域土壤污染阻断-生态修复技术模式，实现重金属污染阻控、土壤生态功能恢复、植被固碳增汇。

02 应用案例

环江毛南族自治县才秀河道沉积尾砂

清理工程【二期】
矿区/流域重金属污染原址阻控-植被重固生态修复技术

博世科秉持“以废治废”治理思路，以农林废弃物为原料，开发了高性能的木质纤维基绿色修复材料，应用于重金属污染治理的全生命周期，精准治理污染，避免了过度修复，可对矿区/流域污染土壤及废渣进行绿色低碳修复。

该技术响应国家“碳达峰、碳中和”战略号召，有利于提升土壤固碳量、植被碳汇量，有效降低碳排放量，于2023年入选广西工业节能降碳工程解决方案服务商推荐目录。

01 技术原理

该技术通过创新性耦合土壤增汇调理、重金属固化/稳定化、阻隔填埋、碳汇植物生态修复等技术，进行矿山废弃地地貌重塑、土壤重构、植被重建，形成矿区/流域土壤污染阻断-生态修复技术模式，实现重金属污染阻控、土壤生态功能恢复、植被固碳增汇。

02 应用案例

环江毛南族自治县才秀河道沉积尾砂

清理工程【二期】

治理前

治理后

才秀河道位于河池市环江毛南族自治县，项目废弃构筑物、尾砂、废渣及污染土壤近100000立方米，治理面积约80000平方米。

湖南临武县甘溪河流域重金属污染

综合治理工程

治理前

治理后

湖南临武县三十六湾雄踞南岭成矿带上，长久的无序、非法开采让周边山体满目疮痍，博世科对长约1.5公里的河道进行疏浚导流，处理尾砂及废石近40万方，有效阻隔土壤重金属迁移扩散进入水体环境，实现矿区重金属的风险管控。

云南个旧某工业片区历史遗留废渣

清运（风险管控）工程

治理前

治理后

博世科参与修复云南个旧某工业片区历史遗留废渣清运（风险管控）工程，曾经满目疮痍的“黑山坡”披上了粉红色外衣，开满了格桑花。治理前

中国须做最坏打算：若俄罗斯解体，这块700万的土地，绝不能再丢
来源 粗心小姐

1. 俄乌冲突背景及对俄军的评价

(1.1) 俄乌冲突自爆发以来，国际社会对俄罗斯的军事实力和国家稳定性的担忧日益加剧。在若干军事行动中，俄军表现出的局限和挑战，使外界对俄罗斯解体的可能性开始有了新的预测和讨论。

(1.2) 若俄罗斯解体，对中国而言，将是一个严重的地缘政治事件。作为中国的北方邻国，俄罗斯的稳定直接关系到中国的安全和发展。因此，评估这一可能性及其对中国的影响至关重要。

1. 苏联解体的历史教训

(2.1) 回顾苏联解体的历史，我们可以发现多种因素共同作用导致了这一历史事件。经济困境、政治体制的僵化以及民族分裂等，都是导致苏联解体的重要原因。这些因素对当前俄罗斯的状况有着重要的启示意义。

(2.2) 苏联及俄罗斯的核武器政策和联邦制度对其国家统一和安全有着深远的影响。在讨论俄罗斯可能的解体时，必须考虑这些历史和政治结构因素，以及它们可能对中国产生的影响。

1. 俄罗斯联邦的潜在解体与地区独立

(3.1) 俄罗斯联邦由多个联邦主体组成，这种复杂的政治结构在一定程度上体现了国家内部的多元性。这种多元性在国家权力中心弱化时，可能导致一些地区或联邦主体寻求更大的自治甚至独立。

(3.2) 在普京下台或其权威减弱的情况下，俄罗斯的统一面临的风险将大大增加。对于中国来说，这种解体可能导致的地缘政治变化，尤其是在远东地区，需要高度关注和策略性的预案准备。

1. 中国应对策略

(4.1) 面对俄罗斯可能的解体，中国需要考虑的干预策略包括政治协调、经济援助以及必要时的军事介入。通过这些手段，中国可以在保护自身利益的同时，促进该地区的稳定。

(4.2) 特别是对于远东地区，如果俄罗斯解体，中国可能需要考虑直接接管或支持新的国家实体的成立。远东地区对中国来说在历史上、地理上以及资源上都具有重要的意义，其稳定直接关系到中国的边境安全和区域影响力。

在全球化的今天，任何一个国家的动荡都可能引发连锁反应，影响整个地区甚至全球的稳定。对于中国而言，俄罗斯的稳定不仅关乎双边关系，更是东北亚乃至整个亚洲的安全和发展的关键。因此，中国必须为可能发生的最坏情况做好准备，制定出一套既能保护自身利益，又能促进地区稳定的策略。

面对俄罗斯潜在的政治变动，中国必须维持高度的警觉和灵活性，以应对可能出现的各种复杂情况。这不仅涉及到对俄罗斯国内政治的深入了解，也包括对国际局势的敏锐观察。中国的策略应该是多元化的，既包括加强与俄罗斯及其可能的继任国家的双边关系，也包括在国际舞台上发挥作用，通过多边机制来维护区域的和平稳定。

目前就在大英博物馆中。
这件皇帝袍服，制作于1800年代苏杭的皇家工坊。用五彩丝线和金线刺绣而成。皇袍上饰有九条金龙，寓意皇帝为真龙天子，五彩祥云预示着圣君在位，袍服还绣有12个皇家符号，分别为太阳、月亮、星座、山脉、双龙雉鸡、水草、小米、火、斧头和福字符号。

这刻丝工艺精细到密孔的惊艳，背后是26位画工285位精工608位绣工，在皇帝本人的参与建议下需要一到两年才能制成一件。

国宝何时才能归故乡，吾辈当自强啊！

老人在中国耍赖的现象普遍，但在加拿大却变得很乖巧
在中国，尊老敬老的传统价值观让许多人习惯了倚老卖老、抢座耍赖和碰瓷讹人的行为，这些现象在社会中屡见不鲜。然而，当这些老人来到加拿大时，他们都会感到非常吃惊，因为他们的不良行为在这里无法得到容忍和纵容。在加拿大的严格法制和文明社会中，这些老人变得非常乖巧。那么，为什么在中国耍赖的老人到了加拿大却变得很乖巧呢？

在中国，由于一些原因，如法律执行不力、社会道德观念淡化等，导致了耍赖现象的流行。许多人习惯了利用自己的年龄和身份来获取不应得的利益。然而，当他们到了加拿大这样一个高度法制化和文明的国家时，他们被迫改变他们的行为方式。加拿大社会对个人权利的保护和法律的严格执行，使人们不敢再利用年龄和身份来获取特权和逃避责任。在加拿大，每个人都有平等的待遇和责任，在法律面前不分老幼。老人们意识到，他们的不良行为会受到法律的制裁，可能会面临罚款、监禁等严厉的后果，所以他们不得不改变自己的行为，变得乖巧一些。

另外，加拿大社会对规则和道德的尊重程度相对较高。在加拿大，人们普遍遵守交通规则、排队等待、尊重他人的权益，不会轻易违背规则和道德底线。在这样的社会环境下，老人们也会感受到这种尊重和遵守规则的氛围，从而改变自己的行为方式。

加拿大法律与中国不同，在中国耍赖的老人在加拿大会面临更严厉的法律制裁
加拿大的法律与中国的法律有很大的不同。在中国，由于一些原因，一些不正当行为往往可以逃脱处罚，或者最多只受到轻微的惩罚，导致了许多人的耍赖行为。而在加拿大，法律的执行更为严格，人们的不良行为会面临严厉的制裁。当这些耍赖的老人们来到加拿大时，他们意识到自己的行为可能会造成更严重的后果，因此不得不改变自己的行为方式。

在加拿大，法律会对违法行为进行调查和起诉，当事人必须为自己的行为负责。比如在交通事故中，如果老人违反交通规则导致事故发生，他们可能会承担责任并自付医疗费用。这对于一些习惯了耍赖的老人来说是一个非常大的冲击。他们意识到，他们不能再利用年龄和身份来逃避责任，必须为自己的行为负责。

加拿大社会文化与中国不同，在加拿大老人更注重自律和社会责任
加拿大社会文化与中国有很大的差异。在中国，一些人常常将个人利益置于社会责任之上，为了自己的利益而不顾他人的权益。这种个人主义的价值观使得一些老人习惯了耍赖和碰瓷等不良行为。

而在加拿大，社会文化更注重公平、公正和个人责任。人们普遍认同个人的权利和义务是平等的。老人们也会认识到自己的行为对他人的影响，他们不会为了自己的利益而侵犯他人的权益。在加拿大，老人们更注重自律和社会责任，他们会意识到自己的行为对社会的影响，并尽力遵守规则和法律。

综上所述，中国老人在中国耍赖的行为普遍存在，但是当他们来到加拿大时，由于加拿大的严格法制和文明社会，他们不得不改变自己的行为方式，变得乖巧起来。加拿大的法律制裁更严厉，老人们会面临更严重的后果，因此他们不敢再耍赖。此外，加拿大社会文化更注重个人责任与社会责任，老人们更注重自律和遵守规则。以上因素共同作用，使得在加拿大的老人变得乖巧起来。

在2023年11月举行的日本移动出行展（东京车展）上，我曾采访了3位日本人。

第一位是中年男性，他的回答是：比亚迪的车非常漂亮，各种元素的组合也非常好。其实我曾经乘坐过比亚迪的车，感觉非常好，加速的话，车也非常安定。跟燃油车没啥区别，总体感觉是非常好。车体样式很好，有一种豪华感。有可能的话，很想好好开一开。

第二位是年轻女孩，她的回答是：乘坐的感觉很好，座位很柔软，很不错的车。至于买不买，要看价格，还要看配置和性能，但确实车子造型很漂亮。

第三位是一位中年女性，她的回答是：感觉这家公司很厉害，所以过来看看。大家对车都有各种各样的喜好，至于中国产的车会不会买？我们还是先买日本国产的车。

日本汽车行业人士的分析认为，比亚迪也好，特斯拉也好，在日本市场销售不畅的主要原因，有这么几个：

1，日本是一个“乡下人买车，城里人不买车”的国家，比亚迪和特斯拉等SUV型车，车体宽大，作为一般的交通工具，使用反而不便。

2，在地方城市，尤其是农村地区，道路与停车位都很窄，不适合SUV型汽车，只适合于小型车。

3，日本的充电桩等设施没有普及，可充电设施太少。

4，EV车的销售价格普遍高于同类的燃油汽车，而且修理费用贵。

5，EV车遭遇冬季雪天，续航里程锐减，很容易半途抛锚，可能危机生命安全。

而日产EV车之所以受到欢迎，因为它是以小型车为主，而且价格便宜。

比亚迪计划在2024年推向日本市场的“仰望”（U8）

虽然，比亚迪在日本市场的销售业绩，在整个比亚迪的销售榜上可以忽略不计，但是，毕竟是在日本这个“世界汽车王国”里打开了一条门缝，而且已经挤了进去。所以，2023年，依然可以称为比亚迪的日本市场“开门红”。

2024年，比亚迪将在日本投放更多的车型，相信销售量会有上升。但是，接下来要面临的局面是，丰田、本田和日产三大汽车公司，都将在2026年前后，推出全固态电池的纯电汽车，充电10分钟，可行驶1200公里。这一后来居上的技术与其本身的综合造车能力，对于比亚迪在日本拓展市场，会是一大挑战。

来源 “静说日本” 亚洲通讯社社长徐静波

来源 “静说日本” 亚洲通讯社社长徐静波
根据中国汽车工业协会发表的最新数据显示，2023年，中国共销售汽车3009万4000辆，比2022年增加了12%。其中，出口汽车增加了58%，达到491万辆。内中新能源汽车出口量为120万3000辆，猛增了77%。俄罗斯进口车辆的92%，来自于中国。

2023年，日本汽车出口量的统计数据还没有发表，但是1-11月份，出口量为399万辆，加上12月份的数字，也是追不上中国的出口量。

中国最大的电动汽车制造企业比亚迪， 2023年在日本市场销售总量，为1446辆。

比亚迪发表的消息说，2023年的汽车销售量首次突破300万辆大关，达到302万4400辆，增加了61.9%。其中，包括混合动力在内的新能源车的销售量，也占据了世界首位。出口汽车24万2765辆，同比增长334.2%。目前，比亚迪新能源车的足迹已经覆盖全球六大洲的70多个国家和地区。

看完这两条消息，大家一定会产生一个疑问：比亚迪红红火火，为啥在日本努力奋斗了一年，才卖出1446辆呢？

我们先来看看电动汽车滞后国的日本，在2023年卖出了多少辆纯电汽车（EV）？

根据日本汽车工业会于1月11日发表的统计数据，2023年，日本的纯电汽车的国内市场销售量为8万8535辆，比2023年增加了50%，在整体汽车销售量中，占比为2.22%，比2022年增加了0.5个百分点。纯电汽车销售量最大的是日产汽车公司的“SAKURA”，占整体的40%。

需要说明的是，中国将混合动力车也纳入“新能源车”的范畴，而日本将混合动力车依然归属于“燃油汽车”的范畴。

同时，因为日本早在上世纪90年代，就已经推出了纯电汽车。所以，日本认为，纯电汽车是“旧能源车”，而不是新能源车。因此，现在流行的纯电汽车，日本单独统计为“EV”车。

日本汽车进口协会（JAIA）于1月11日发表的统计数据称，2023年，日本共进口EV汽车2万2890辆，比2022年增加了59%。其中最多的是特斯拉6752辆，比亚迪为1551辆。

中金又来预测2024

再看看2023的精准反指

山海经
作者：佚名 国家：中国 年代：未知
作品简介：
《山海经》全书现存18篇，据说原共22篇，约32650字。分为《山经》和《海经》两个大的部分，是一部富有神话传说的最古老的地理书。共藏《山经》5 篇、《海外经》4篇、《海内经》4篇、《大荒经》5篇。《汉书·艺文志》载此书时作13 篇，未把《大荒经》和《海内经》计算在内，也有人认为这5篇是西汉刘向父子校书时所增加的。全书内容，以《山经》5篇和《海外经》4篇作为一组；《海内经》4 篇作为一组；而《大荒经》4篇以及书末《海内经》1篇又作为一组。每组的组织结构，自具首尾，前后贯串，有纲有目。《山经》的一组，依南、西、北、东、中的方位次序分篇，每篇又分若干节，前一节和后一节又用有关联的语句相承接，使篇节间的关系表现的非常清楚。《山经》主要记载山川地理，动植物和矿物等的分布情况；《海经》中的《海外经》主要记载海外各国的奇异风貌；《海内经》主要记载海内的神奇事物；《大荒经》主要记载了与黄帝、女娲和大禹等有关的许多重要神话资料。反映了中华民族的英雄气概。
章节列表
第一 南山经
第二 西山经 第三 北山经
第四 东山经 第五 中山经
第六 海外南经
第七 海外西经 第八 海外北经
第九 海外东经
第十 海内南经
第十一 海内西经 第十二 海内北经
第十三 海内东经 第十四 大荒东经
第十五 大荒南经 第十六 大荒西经
第十七 大荒北经 第十八 海内经
西汉刘秀《上山海经表》
《山海经》怪物、神兽名称、简介一览表

在1925年这个时期，北洋政府的实际掌权人便是段祺瑞，同时他也是中华民国的临时元首。看到沈瑞麟呈递过来的这封报告，段祺瑞想都没想，就将其拍在了桌子上，并怒气冲冲的对沈瑞麟说：“够了，难道咱们还没吃够法国鬼子的亏吗？”

看到段祺瑞发火，沈瑞麟小心翼翼的劝阻道：“执政，还是看一下罢，这次不同以往，我看法国政府这回应该没有包藏祸心。”

沈瑞麟毕竟是段祺瑞心腹，见他劝说，段祺瑞也收起了怒火，将拍在桌子上的照会重新拿起来审视。此时的他并不知道，他今天的这个举动，将为后世的中国带来无法用金钱衡量的巨大利益，其意义之重大，堪称近代中国外交上的最强“捡漏”。

这封来自法国的照会，里面究竟有什么内容？它将为中国带来什么利益？这个照会的背后，又有着哪些故事？

天上掉“馅饼”

1914年6月28日，著名的“萨拉热窝事件”爆发，这起事件直接导致了第一次世界大战的开始。这也是自人类文明诞生以来，战争烈度最高、波及范围最广、参战人口最多的一次大战。

战争一开始只是在欧洲地区打响，可随着局势的发展，越来越多的国家被卷入进去。这其中，就包括远在东亚地区，彼时实力还很弱小的中国。

1917年夏天，北洋政府段祺瑞力排众议，决定向德国宣战，并由此加入到协约国的作战序列之中。

由于此时中国的军事力量还很弱小，对外干涉的能力并不强，因此段祺瑞就以劳工的方式加入战争。整个一战期间，中国累计派出了30万劳工远渡重洋，到欧洲去为协约国军队承担军事工程服务。

1918年11月，第一次世界大战以同盟国的失败宣告结束。由于此前的参战行为，中国也作为了一战的战胜国，参与了战后世界格局的重新划分之中。

不过，后来的事情大家也都清楚，中国由于实力弱小，在战后的国际会议上一直被英法等国排挤，处于边缘地带，并未获得什么实质性的利益。

时间来到1925年4月，法国政府发给北洋政府一封外交照会，时任北洋外交总长的沈瑞麟仔细阅读完照会后，不清楚法国此举究竟是为何意，便向段祺瑞报告此事，这才发生了文章开头的那一幕。

这里，我们先来解释一下为什么段祺瑞在刚接到法国的照会时，并没有看，而是生气的拍到桌子上。这是因为在三年前，法国政府曾向北洋政府提出过归还部分庚子赔款的要求。

庚子赔款是《辛丑条约》签订的产物，也是中国近代史上最为屈辱的条款之一，哪怕清朝灭亡十几年了，软弱的北洋政府也一直在偿付当年签订的庚子赔款。

法国政府主动提出归还赔款，北洋政府当然高兴的不得了，段祺瑞还以为这是法国政府就之前将德国在山东的权益，转让给日本的操作而对中国给予的补偿。

可实际上，法国虽然作为一战战胜国，但是他们赢得战争的代价实在太大，其国内物价飞涨，货币贬值严重。之所以法国会主动提出归还庚子赔款，也是他们企图将法郎贬值的损失，转嫁到中国头上的一个用心险恶的操作。

北洋政府作为半封建半殖民的产物，哪里懂得这些金融操作？段祺瑞只顾得眼前利益，根本没思考太多，一下子便答应下来。等到他答应后，法国这才开始提出要求，他们并没有直接将赔款退回，而是提出以法郎来偿还赔款。

北洋政府要想接收到这笔退回款，就先提前兑换法郎，可这个时候法郎还在飞速贬值，几个来回下来，北洋政府不仅没拿到这笔庚子赔款，反而还要给法国多付近七千万的银元。

这桩可以被称作为近代中国最大的一起金融诈骗案，最终以北洋政府捏鼻子承认而结束。

没办法，北洋政府之所以能够执政，本就依靠列强势力，他们是无论如何也反抗不了法国的。所以，当沈瑞麟将法国政府发来的照会呈递给段祺瑞时，段祺瑞这才大动肝火，以为又是一个金融诈骗案。

不过，虽然段祺瑞不懂外交事宜，作为专业人才的沈瑞麟可是心里清楚。他在劝段祺瑞看完照会后，又接着对他说：“执政，这份照会，只是要我们在条约上签字，承认我们在这个岛上的权益，并不涉及到其它。我们签或不签，影响都不大，但是就眼下国内之形势，我还是请执政三思。”

沈瑞麟的说法不无道理，虽然作为外交总长，他也不懂法国政府这葫芦里到底卖的什么药。但是他很清楚，这只是一个承认属地权益的条约，更何况这个地方还在欧洲，并不牵涉到中国的实际利益。

那么，既然对中国并无实际利益，沈瑞麟又为什么劝段祺瑞三思呢？这就要提到当时的国内背景了。自巴黎和会之后，国人一直痛骂北洋政府软弱无能，在国际上丢尽了脸面。

前不久法国闹出的这起庚子赔款案，更是将段祺瑞政府推上了风口浪尖，沈瑞麟这个外交总长甚至一度要被逼得辞职。

就在此时，法国政府突然送上来这份照会，就如同天上掉的馅饼。不管它对中国有无实质利益，但是只要北洋政府签了，就可对外宣称外交胜利，以此来缓解北洋政府面对的压力。

不过，分析了这么多，法国政府发过来的这份照会到底是什么呢？

开发条约

实际上，法国政府发过来的照会后面，还附上了一份十几页的具体条约，其名为《斯瓦尔巴条约》。在信件中，法国政府极力邀请北洋政府派出代表来签定的，正是这份条约。

其内容也很简单，就是凡是签约过该条约的国家，都可以在这个叫做斯瓦尔巴的地方享有同等的权益，无需经过其归属的挪威政府的同意。

斯瓦尔巴群岛，其位置处在寒冷的北冰洋与格陵兰海的交汇处，它就如同一颗镶嵌在北极圈内冷艳的珍珠，散发出其醉人的珠光宝气。

早在公元十二世纪，维京人就曾踏足过这片群岛，该岛的面积总共有6万多平方千米，已经属于大型岛屿了。

只是由于这片群岛位于北极圈内，岛上的气候十分严寒，除了大量的极地生物生活在这片岛上，丝毫不见人类的踪迹。

维京人虽然不惧严寒，但物质条件短缺的他们也无法在此久留，因而在留下一段神秘的传说之后，他们离开了这片群岛，此后数百年间再未有人类踏足。

时间很快来到近代，随着航海技术的发展，人类很快就再次登上这片美丽的群岛。因为斯瓦尔巴群岛刚好处在格陵兰海、巴伦支海和北冰洋的交汇处，地理位置十分特殊，因此许多欧洲的捕鲸船都将此岛当作欧洲与北极圈之间的中转站。

每当一艘大型捕鲸船满载而归时，他们总是会在斯瓦尔巴群岛先停留上一周，乃至数周时间，等处理好捕捞的鲸鱼后，再启航返回欧洲。

随着越来越多的捕鲸船将斯瓦尔巴群岛当作中转站，一些基础设施也很快在这个岛上建立起来，形成了早期的人类定居点。

因处在三海交汇处，斯瓦尔巴群岛周边海域的渔业资源非常丰富，岛上还栖息着大量的北极熊、海豹、麋鹿、海象等极圈生物。

不仅如此，随着这片岛屿被进一步开发，人们还在这里发现了大量的矿产资源，在彼时这个殖民掠夺成为国际主流的时代，斯瓦尔巴群岛就像一个无主的金矿，吸引了英、法、德、美、挪威、西班牙等国家前来抢夺。

不同于殖民者们到达的其他地方，斯瓦尔巴群岛毕竟位于北极圈内，其气候十分严寒，最低温度甚至可达到零下五十多度左右。显然，斯瓦尔巴群岛的开发难度远远超过了殖民者的想象。

既然无法长期开发，那么为了不“赔本”，各国的探险队都选择了竭泽而渔的办法，企图一次性捞够本便回去。于是，斯瓦尔巴群岛的灾难降临了，殖民者们开始大量的捕杀岛上的极地生物。

殖民者们大肆砍伐岛上的植物，搭建木房，焚烧取暖。为了攫取岛上的煤矿资源，他们疯狂的在岛上挖掘，造成了大面积的塌陷区。

就在殖民者们疯狂掠夺斯瓦尔巴群岛上的资源时，远在欧洲大陆，第一次世界大战爆发了。说来也是讽刺，这场残酷的战争的爆发，对于斯瓦尔巴群岛上的生物来说简直就是福音，各国的殖民者们纷纷端起武器，走上了一战的前线，再无暇顾及斯瓦尔巴群岛。

此后又过去数年时间，当一战结束后，欧洲的各国终于又想起了那颗镶嵌在北极圈上的明珠。只是，这个时候的他们也不能毫无顾忌的继续掠夺了，因为新的国际共识已经形成，元气大伤的欧洲诸国已经不想再充当挑起矛盾的“出头鸟”。

于是，在各国多次协商下，一份有关开发斯瓦尔巴群岛的《斯瓦尔巴群岛条约》（以下简称条约）就这样形成。

签订

在经过了一次大战的消耗之后，老牌的殖民帝国都已经无力再争夺斯瓦尔巴群岛的主权，因此在《条约》中，签订的各国都承认了斯瓦尔巴群岛的主权归属于距离其最近的挪威。

当然，挪威不可能平白无故就拿到这么大的好处，各国承认其主权的代价，就是凡是条约的签约国国民，都能不用获得挪威政府的允许，便直接进入斯瓦尔巴群岛，并拥有开发资源、长期定居的权利。

用现在的话来说，那就是只要你是签约国的国民，不用办签证，就可以直飞斯瓦尔巴群岛，且挪威政府不得干预。

《斯瓦尔巴群岛条约》的签订，是各方妥协的结果，也是当时国际政治的一个体现。一战结束的西欧诸国，无论是能力还是意愿，都不希望再起战事。

更何况斯瓦尔巴群岛上的资源早已被开采了大半，这个岛上残存的矿产，恐怕还不够付为此打一场战争的军费。

作为北欧小国，挪威能够得到斯瓦尔巴群岛，纯粹是因为它在地理上接近这片群岛。所以哪怕这个条约，规定的其他签约国的国民可以自由出入该岛，有些伤害挪威政府的权威，挪威政府也并不在意。

那么，法国为什么要把中国也拉进来呢？中国毕竟是一个亚洲国家，法国拉中国进来又是出于什么目的？

这个原因其实很好解释，那就是德国虽然是一战的战败国，但同时也是《条约》的签约国之一。

德国作为法国的死对头，法国政府一直担心德国会在日后借机生事，所以法国希望能够尽可能的拉其他国家加入这个协议框架，日后即使德国借机生事，法国也有足够的盟友可以压住德国。

中国在一战中是协约国一方，与德国乃是敌对关系，因此自然就成了法国政府拉拢的对象。同时，因为之前的金融诈骗案，法国政府此举，也算是卖给北洋政府一个面子。

在法国人的心里，中国不过是亚洲一个可以任人鱼肉的国家，丝毫不用担心加入这个条约，会给欧洲诸国带来什么利益上的损失。

了解清楚这里面没有什么“陷阱”，段祺瑞政府很快就派出代表赴欧洲签署了这份条约，并将此举作为外交上的一个“胜利”，在国内大举宣传。

不过，段祺瑞这般偷奸耍滑的举动，对时局却也毫无影响，因为就在条约签订不久之后，北伐战争就开始了。随着大革命轰轰烈烈的进行，这个条约很快就被国人所遗忘。

不过，恐怕谁也没有想到，当初那个任西方鱼肉的中国，会在经历了近百年的屈辱后重获新生。

随着新中国的成立，尤其是进入到二十一世纪，中国以崭新的姿态重新回到了世界强国之列。1925年段祺瑞政府签署的这个条约，没想到会在几十年后给新中国带来巨大的收益。

前面我们介绍过，虽然斯瓦尔巴群岛上的矿产资源已经被西方国家开采的差不多了，但是随着科学技术的发展和人类社会的进步，斯瓦尔巴群岛上面丰富的生物资源使这颗明珠重新绽放出了光芒。

作为北极圈内最大的群岛，斯瓦尔巴群岛对我国研究北极具有十分重要的意义，新世纪以来，西方国家一直试图阻碍我国在航空、极地等领域的研究科考。

但是他们也没有想到曾经的北洋政府早已替我们扫清了障碍，根据《条约》的内容，中国完全有资格在岛上进行各类型的科研活动。

于是，2002年，我国科学探险协会在斯瓦尔巴群岛建立了第一个考察站，两年后，中国首个北极科考站-黄河站修建完毕。当五星红旗飘扬在斯瓦尔巴群岛的上空时，也宣告着中国正式进入了北极圈这片神秘的领域。

段祺瑞不会想到，他当初为了缓解国内压力而随手签订的条约，竟会在二十一世纪给新中国带来如此巨大的实质性利益。个中缘由，至今看起来仍令人感慨不已，这正应了毛主席的那句名言，风物长宜放眼量。

对于《斯瓦尔巴群岛条约》的签订，屏幕前的你又有什么看法？欢迎在评论区留言~

来源：历史揭密档案
注：文章中出现的人物对话皆为作者根据史实资料和当时的情景合理设计的，不可作为参考！

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