我国全面实现不动产统一登记，专家：不能简单理解为征收房地产税

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

这一表态意味着，经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。十年来，全国累计颁发不动产权证书7.9亿多本。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，不动产登记是“胶囊”，市场恐惧的是“胶囊”里面其中可能夹带的反腐与房产税功能。因为这一政策有预期，所以才经过十年基本完成。

他认为，不动产登记本身并不是房地产调控，目的也并非反腐。但应该说这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件，对市场的影响将非常大。不动产统一登记后，房产税才可能全面落地。

健全产权保护制度，灰色收入进入房地产的可能性降低

土地、房屋等不动产是企业和群众最普遍、价值最高的财产，通过不动产统一登记，可以明晰产权，避免企业和群众权益受损。

对于我国全面实现不动产统一登记的影响，58安居客研究院院长张波指出，它是产权保护提供基础，实现不动产统一登记有利于提高资源资产利用效益和社会管理效益，并更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。

“通过建立完整、清晰的不动产登记，才可形成全国不动产的全景图，也才能更好健全产权保护制度，并配套以一系列的管理动作。产权保护的前提是不动产登记，有了完备的信息之后才有可能提供相应支撑。”

自然资源部自然资源确权登记局局长田文彪表示，十年来，《不动产登记法》已经面向社会公开征求意见，国家、省、市、县四级联通的不动产登记信息平台平稳运行，不动产登记数据库覆盖全国、实时更新，包含15亿多条不动产登记信息。

目前，全国有约3000个大厅、40000个窗口，每天为40万群众和企业提供各类登记服务，累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份。此外，2000多个市县同步颁发电子证书证明3.3亿多本。

“全国实现不动产统一登记后，包括地产、房产等在内的不动产底层信息被打通，将改变过去不同地区不同部门之间的信息不对称的局面，有利于不动产资源的精准管理，提高国土资源的利用率。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰如此表示。

易居研究院研究总监严跃进则认为，此次政策对于我们深刻理解房地产市场具有积极的作用。不动产登记工作，通俗简单理解就是过去的房产证工作，差异在于，过去各地信息是无法互通的。其原因在于，很多房产登记工作有很多历史遗留问题，也存在口径上的差异，各地要形成统一登记，要破除很多难题。当前此类突破，实际上也是求同存异思想在不动产登记中的重要体现。

据央视新闻报道，各级自然资源主管部门积极推动历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题，十年来共解决了1100多万套房屋办证问题，惠及2600多万群众。

房产向来是贪腐的多发地。张大伟则认为，随着不动产登记的全面完成，这一信号，将影响市场走势，特别是过去少数灰色收入进入房地产的可能降低。此外，之前市场对不动产登记政策和房屋全面登记是否能够如期落地一直存在疑惑，目前看，政府相关部门在加快推进这一政策落地。一二线城市都出现了大户型二手房上市增加的现象。

张波进一步表示，全面实现不动产统一登记也可以提升民众的相关办事效率，通过建立不动产统一登记制度，可有效减少政府行政成本，方便企业和群众，减轻当事人的负担。尤其是不少涉及到产权相关的需要分散登记的事务，在统一登记后的操作效率会大大提升。

并非简单征收房地产税，或引发部分楼市房价回调及抛售连锁反应

有关房子的话题，总能引起人们的高度关注。针对全面实现不动产统一登记，购房者比较关心的话题是该政策是否是房产税或房地产税开启的信号，而房价又将呈现怎样的趋势。

对此，严跃进认为，不动产登记制度的出发点要更广，不是简单的征税概念。但反过来，不动产统一登记后，房地产税等工作开展会更加顺畅和容易。但不能简单理解为要征收房地产税。

张波则指出，这有利于房地产长效机制的有效落地。房地产调控的优化依赖于房产信息的全面化，房地产税的试点也推行也要以不动产登记的信息为基础。

“全国范围的房地产数据联动，有助于摸清全国房地产市场的实际情况。从长远来看，一方面，更加及时、全面、准确的信息，会使得调控政策的出台更加有效和精准；另一方面，这也是推进房产税的必经之路。“

早在2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。今年实现全国实现不动产统一登记更是意义重大。

对于全国实现不动产统一登记是否会引发房价下调，业内资深人士张宏伟对搜狐财经指出，现在市场上没有明确复苏的情况下，向市场释放这样的消息，其实是打击了现在楼市的政策面。

在他看来，因为全面实现不动产统一登记，无论是对改善还是投资客来说，肯定会考量抛掉多余的房产，从而进行资产的优化配置。“一般逻辑是，将三四线城市卖掉回归到一二线城市，将一二线城市郊区的投资回归到城市副中心或中心位置。所以这部分项目应该会有一定的价格的回调，以便会有比较好的资产配置。”

除了对楼市利空之外，不动产登记之后，无论是按人均、居住面积，还是按其他方式，肯定会征收房产税，也会增加购房者的持有成本。

“如果房价快速上涨，带来的收益会对冲房产税带来的成本。但是房价目前基本不太上涨，因为某些地方的楼市卖不动，现在全国基本供求平衡，未来房子也不一定好卖。在房住不炒的大基调下，就整个房价的变化趋势来看，持有环节的成本来增加的话，也有可能会导致市场出现局部的抛售局面。”张宏伟进一步解释道。

某位业内人士也指出，按照房价短期看金融、长期看人口。房地产周期中的短期主要受信贷政策、货币政策、限购政策等影响，而长周期则由人口、产业、经济等决定的城市价值影响。全面完成不动产统一登记工作，短期来看可能会导致一些多套房产所有者出售房产，但从长期来看，反而有利于住房回归居住本职功能以及促进房地产市场稳定发展。

有相似观点的还有张大伟。他认为，全面实现不动产统一登记对于部分高端住宅部分投资型旅游地产来说，这一政策依然是利空。毕竟不动产登记完成后，房地产税中的持有环节税已经具备了出台的所有技术条件。

“之前不动产登记推进面临两大阻力首先涉及到个人私有财产或者隐私，人们不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念有关，同时也担忧个人财产信息泄漏。另外一个阻力是人为因素，一些地方或部门属于拥有多套住房的群体，进行不动产统一登记、住房信息联网，无异于打破既得利益，所以大多不愿主动配合联网工作。”

据张大伟预测，在目前整体经济放缓的情况下，这一政策其他相关政策推进速度或会放缓，楼市宽松政策包括限购等政策依然会放开，甚至部分一线城市都会尝试松绑限购限贷，吸引年轻人人才购房。

去甲醛的公司都是什么原理

甲醛分为三种状态:
1、游离态甲醛:空气中游离态甲醛，最好处理，通风即可。
2、吸附态甲醛:物体表面吸附态甲醛，采用液态喷剂或高温熏蒸就可清除。

3、结合态甲醛:物体内部结合态甲醛，最难处理，不是甲醛难处理，而是没有一种产品可以喷涂干物体内部去，除非给泡起来，这是很多除甲醛公司很难解决的问题。活性碳、净化器可以净化空气中游离态甲醛，而物体内部甲醛是不可能吸出来的，他只能等物体内部甲醛挥发出来才能起到一定的作用。
甲醛的挥发过程及挥发期:
1、甲醛的挥发过程:物体内部结合态甲醛--挥发到物体表面成为结合态甲醛--最后游离到空间成为游离态甲醛。

2、甲醛的挥发期:甲醛的挥发期跟物体薄厚程度和密度大小有关系，物体越厚，密度越小，肯定甲醛往外挥发的就慢，像老板桌，又厚密度又大，甲醛挥发的肯定很慢，可能10年或15年不等。
我们总结除目前市场上除了甲醛清除剂以外，还有4种方法可以去除甲醛:
1、高温熏蒸:将TVOC净化液或除味剂，加入高温蒸汽机(不要用清水、效果不好)，甲醛在温度高、湿度大的条件下挥发的比较快，再加上高温加热可以起到热胀冷缩的原里，可以将药水打入板材内部，能有效去除约30%的甲醛。

2、光氧触媒:通过高压喷枪喷将光氧触媒涂干物体表面，因产品属干纳米材料可有效渗透干物体内部一部分，在表面及内部形成一层纳米筛网状保护层，可以起到时滤分甲醛的作用，如渔网一样，可以有效控制大部分甲醛的挥发量。(注一定要先择光氧触媒，因我们睡觉时才是最关键时刻，哪时没有光，光氧触媒一样还有70-80%的净化率)

3、封闭剂:这个用量比较小，主要应用午板材裸露面，可有效控制甲醛的挥发量，这些板材的裸露面才是直正的高污染源头。

封闭剂就相当干给刷了一层密不透风的清漆。一般裸露面都家具内部，所以有些抽屉需要拿下来，采用毛刷或喷涂进行细制无死解施工。

4、生物制剂:属千菌类，一般用干布艺、皮革、床垫、地毯效果比较好。

总之，上面4种方法希望对大家有所帮助!愿天下所有人都能健康长寿、家庭和谐、健康呼吸!

解决TOD开发四大难题 紧抓地铁大发展机遇
作者：韦竺施、黄琴、邱亿瑶
一、 TOD模式背景综述
(一) TOD核心概念及国内外典型模式
伴随轨道交通时代的来临，TOD模式将交通枢纽从中转站转为终点站，打造城市新中心，提供城市生活和发展的新思路。TOD是指围绕轨道交通站点，以步行路径为半径打造具有复合城市功能的综合区域，提升土地开发的经济价值、商业价值的同时，创造了社会价值和生态价值，成为城市价值提升的新引擎。
全球范围内的世界级城市，以东京和香港为代表，提供了TOD开发的模式范本。TOD起源于美国、发扬于日本，日本轨道交通沿线的TOD项目随处可见，受土地私有制及政府财力受限影响，东京模式以私铁为开发主体，通过“政府政策引导+市场开发主导”来实现。而“地少人多”的香港采取的TOD开发模式是以港铁（公有）为开发主体，通过土地溢价及物业运营收益反哺地铁建设运营，使港铁成为了世界上少有盈利的地铁公司之一，为国内TOD项目的主要借鉴。
国内的部分一线城市已开始TOD布局，以上海和北京为代表，引领TOD开发的风潮。万科的天空之城是其TOD开发的品牌及先行之作，万科同上海申通地铁通过股权转让合作开发的天空之城项目为上海第一个TOD项目，开发体量达80万方，成为市场化标杆房企与轨道公司合作开发的典范。北京公园悦府项目为国内较早TOD项目，以京投发展为开发的主体，集地铁建设及运营、物业开发及运营、资本运作为一体，是国内“轨道+物业”一体化建设开发运营的开拓者。

表1：国内外TOD开发模式研究
(二) TOD的盈利模式
TOD模式通过地铁沿线土地及上盖物业的开发与运营，获取开发收益以填补轨道建设运营资金缺口的同时促进土地和区域价值升值，是一种基础设施带动土地增值、土地增值又反哺城市发展的模式。国内某轨道集团下设的TOD综合开发运营商通过优质土地资源（地价不含轨道交通溢价、相对较低）带来的二级开发收益、商业运营现金流及土地转让溢价补贴地铁运营亏损，同时地产开发、商业运营及产业运营及地铁建设带来的区域价值增值稳定了政府的财政收入，进而减轻财政补贴的压力，最终实现地铁建设、地铁运营、地产开发、商业运营、产业运营五位平衡，政府、社会、地产开发商的三重利好。

图1：TOD“轨道+地产”盈利模式
二、 TOD模式给地产开发商带来的机遇与挑战
TOD“轨道+地产”联动开发模式有着相较于传统的地产开发在整体规划落地、复合生态打造、收益闭环形成及长远效益的实现有着不可复制的优势，但与此同时开发商面临着规划难、运营难、建设难、资金难的四大挑战。

图2：TOD模式对比传统开发模式的优势及开发商面临的挑战
(一) TOD开发带来的机遇

1. 整体规划替代片段式规划

传统的地产开发项目，区域土地开发以多个开发商进行分区分块的片段式开发模式为主，难以落实城市发展整体构想，政府城市规划难以衔接产业规划，而TOD项目以社区或区域为一个开发单元，进行统一的规划打造，以落实政府的城市发展构想以产业布局思路，承接政府对城市发展的长远战略规划，能够使地产开发商实现从传统物业开发向城市运营商的有力转型。

1. 复合生态替代“睡城、商城”形态

传统开发项目的打造，开发商大多从自身利益出发，业态的规划出发点为企业盈利空间的最大化，忽略城市布局的多元性及实用性，项目往往成为“睡城、商城”。TOD项目充分利用轨道交通站点，整合周边公园、广场空间与商业资源，同时加强产业植入、产业创新、产业集成，“住、产、商”复合业态开发，构建了城市发展生态，能够积累开发商的综合多业态开发运营能力。

1. 收益闭环替代收益断层

轨道交通的建设往往带动周边资产的增值，传统的土地开发并未将此部分增值溢价直接反哺至轨道交通的建设及运营，造成资产升值的收益脱节，同时轨道建设与物业开发分立，无法形成良性互动。TOD开发通过轨道交通建设规划与物业开发并行，通过基础设施建设撬动全片区价值提升，以此反哺轨道运营，形成轨道建设与物业开发的良性互动，开发商继而获得除了直接开发收益外更大的物业价值升值空间。

1. 长远效益替代短期利益

传统地产开发着眼于短期经营收益，以实现快速去化及现金流的快速回流，而忽视了长远的经济效益及社会价值。TOD模式通过开发加运营的长线布局，片区物业的开发带动城市区域的发展，支撑轨道运营及城市建设长周期并轨同行，开发商可通过TOD优质物业的持有及片区产业联动获取长期利益，服务于城市、与城市共生，最终为城市的发展创造社会价值。
(二) TOD开发面临“四难”挑战

1. 规划难：政府协同能力不足，难以落实城市规划构想

TOD开发需要政府政策的顶层设计以支撑其落地，目前国家层面还未正式出台关于城市公共交通用地综合开发的纲领性政策文件，各地方政府均在实践中对政策进行的调整与修改，同时前期的一体化城市设计涉及到同政府规划部门的多次协调博弈、采购受政府的管控较严。此开发模式下，政府、轨道建设公司、开发商三个主体之间的协作，如何有效协调各方资源共同推进开发工作展开，对开发商提出了更大的挑战。

1. 运营难：多业态开发运营能力不足，难以管控复合项目的建设

TOD项目开发体量较大、业态复合多元，对开发商的开发建设能力及运营能力均提出了较高的要求。单个TOD项目开发体量约30-50万方，业态兼具商业、公寓、写字楼、酒店、公建配套等，需具备居住、商业、教育、社区配套等复合城市功能，这种多业态复合项目对开发商的专业人员、作业分工、协同联动要求较高。同时，TOD项目为了实现城市整体规划的目的，要求开发商的自持比例达到50%以上，因此面临着前期的业态规划如何支撑后期的商业运营、后期的商业运营如何持续实现增值反哺等挑战。

1. 建设难：受地铁接驳、轨道规划影响，全片区整体设计施工难度大

大多TOD项目中，轨道建设和物业开发同步进行规划建设，因此物业开发前期设计及施工过程中均需考虑与地铁接口的特殊性。轨道站点位于开发项目内，需与项目形成立体整合衔接，对建筑设计（安全美观）、施工技术（降震减噪、工程质量）方面提出了更高的要求，需与地铁建设公司进行高效设计提资与施工配合。除了站点外的交通组织设计，开发商在站点内还必须解决如何同轨道进行衔接，维护地铁运行中的相互安全，做到既有联通又有隔离。

1. 资金难：前期资金投入大，项目整体回报周期长

TOD单个项目开发体量大、产品品质高、商业自持比高，同时部分需无偿修建公建配套，使得开发商面临开发建设和重资产运营带来的双重资金压力。其次，项目由于业态多元、施工技术复杂、规划设计周期长、政府协调难，影响了整体开发周期，现金流回正周期较长，巨大的资金投入面临较大的经营风险。同时，TOD模式中轨道运营的板块每年将产生大量的、针对建成地铁的运营成本，造成资金缺口，需通过地产开发收益反哺，多种因素的叠加使得项目的资金需求大、回报周期长。
三、 搭建城市规划、建设、运营、资本运作四维平台，以聚焦四大能力应对四大难题
TOD开发对地产开发商从经营模式到管理方式的转变与提升提出了更高的要求。面对其带来的机遇与挑战，开发商需搭建城市规划、建设、运营及资本运作的平台，前端规划、中端建设、后端运营及资本循环协同发力，应对规划难、运营难、建设难及资金难的四大挑战，最终实现TOD开发模式的落地。

图3：TOD开发“四难”的应对举措
(一) 设计衔接城市规划、管理促进业务协同-应对“规划难”

1. 前端参与城市规划顶层设计、落地一体化城市发展构想

开发商前期通过参与TOD用地开发政策的顶层设计，形成与政府的良好互动，以强化政府关系协调能力，为向下启动市场资源打下基础。后端通过一体化城市设计落地城市发展构想及用地政策，对内承接地产开发商物业价值最大化，对外实现TOD开发模式的经济价值及政治意义，实现经济利益和城市发展的动态平衡。不同于普通开发商的概念设计，一体化城市设计首先从城市整体规划出发，着眼于城市形态的打造、开发强度的确定、控制性规划条件的设置，其次逐渐聚焦到局部地块开发，发挥城市规划作用的同时最大化物业开发价值。房企需从业态定位、布局与地铁接驳方式等方面对地铁沿线可捆绑的地块进行前期策划研究，并结合土地上市信息，作为一体化城市设计的输入条件。规划条件落位后，针对需要开发地块出具《控规调整报告》以确认地块，获取土地上市信息，然后摘地。

1. 设计、报建“矩阵制”落地，多部门协同保障城市规划衔接地产开发

通过矩阵制将设计及报建人员下放至区域，使区域设计、报建人员能够协同对接区域政府，减少前期规划条件设置沟通的反复及加强区域政府关系的维护，以保障城市规划顺利衔接地产开发。同时，土地拓展作为“TOD一体化城市设计”阶段的重要环节，需强化其职能，增设土拓部门或者相关岗位，参与用地政策顶层设计，建立同政府的土地价格沟通机制，并积极推进土地上市落位，以落脚政府的规划战略。
(二) 引入合作开发机制，关注开发建设能力提升-应对“建设难”

1. 引入合作开发机制，实现高质量二级开发

将合作开发作为多方开发建设能力叠加的有力手段，以实现优质土地资源价值空间的最大变现，完成高质量的二级开发。目前，常见的合作模式分为四种，房企应基于现阶段的TOD开发战略意图与经营目标，选择与之匹配的合作模式，以降低经营开发风险、获得管理能力的提升。

表2：合作开发模式对比

1. 内部提升开发专业能力，建立合作项目管控机制

单个TOD项目开发体量相对较大，改善型产品叠加复合商业业态，中端需要房企集中发力于产品的打造、成本管控及营销去化，高效完成产品实现及价值兑现，搭建TOD开发的“实体骨架”。同时，针对合作开发项目，根据自身现阶段的开发能力及管控需求，选择通过操盘或者非操盘的模式进行后期开发建设，并明确操盘与非操盘项目的管控重点。
设计端强化与轨道集团的提资与配合及内部评审机制，避免出现由于一体化及方案设计周期较长对后续设计时间压缩影响图纸质量的现象；工程建设考虑与地铁接驳处特殊的施工技术要求，以轨道建设质量管理为标准，严格工程质量安全管理。开发中做实成本测算、落实限额设计，并强化对同类周边非TOD项目的竞品及客户敏感点研究，保证住宅去化水平，实现高品质产品带来的高溢价，最终实现TOD开发的双重意义。将合作开发协议作为管理实施的纲领性文件，通过其明确采用哪方的公司制度及管理系统、营销系统、决策方式等内容。无论何种类型项目，在管理上都需强化对组织、决策、流程及信息的把控，减少合作开发带来的管理离散程度。
(三) 前端厘清开发接口，以顺利实现后端运营升值-应对“运营难”

1. 服务城市社区运营、打造TOD复合生态闭环

面临多元复合业态的高商业自持比及承接城市生态融合圈的打造目的，在运营后端，房企需最大化自持物业带来的稳定现金流，以获取其在经营风险把控与融资渠道拓宽方面的优势，通过融合“轨道交通+商业配套+生活住宅+公园社区”新模式，打造功能齐全的微缩城市。
两阶段商业策划衔接配合，实现商业空间价值最大化：在“一体化设计”阶段，搭建TOD消费场景的顶层设计，合理向政府建议并初步明确商住比、自持比例、业态规划等内容；项目定位阶段，明确各业态功能定位等内容，以提升TOD优质物业的持有比例。城市运营能力的提升依托于后期的运营增值及新生活方式的打造：保证项目的出租率、平均租金高于周围非TOD项目、开发时序的合理性等，以提升商业的运营能力；通过多功能商业聚集人群、打造新的商圈，提升城市及区域的形象与价值，以持续发挥TOD项目的经济与社会效益。

1. 厘清后端运营与前端开发管理接口，实现自持资产增值反哺

厘清商业管理与地产开发的关键互动节点、细化互动要素，并通过两方会议保障落地，建立起商业和地产的良性互动模式，保障自持资产持续增值实现反哺地铁的良性循环。首先，明确商业管理和地产开发7大关键互动节点：TOD一体化城市设计、投资可研、方案设计、施工图设计、工程建设、验收移交及商业运营。其次，细化互动输出要素，明确双方具体的影响交界面，实现点对点的对接，如TOD一体化城市设计阶段，商业需输出前期商业定位及商住比、地产开发需输出管理模式及盈利目标。最后，通过双方的会议体系来保障互动的有效性及落地性，特别明确商业管理参与地产开发相关会议及其对最终决策的影响程度。

图4：商业管理与地产开发接口
(四) 打通内外资本循环、运营保障收益实现-“应对资金难”

1. 打通轨道+地产建设资本链条、通过长周期金融链条实现良性资本循环

城市轨道交通的建设虽大大提高了城市的现代化程度，但纵观国际轨道交通发展现状，轨道交通建设需投入巨额资金，建成后运营成本也极高，很难单独依靠轨道交通自身的运营就达到收支平衡。站在资本运作的角度，TOD开发模式从空间和时间两个维度提升了该类项目资本运作的广度和深度，从而一定程度上解决了轨道交通建设及运营全周期依赖政府补贴的问题。以TOD片区内土地增值为依托，以房地产开发为切入点，带动产业新城培育及物业运营增收，在长时间周期内以市场的力量实现轨道交通运营收支平衡。从“空间层面”来说，在传统的轨道交通建设运营模式下，资本运作的主体主要以地铁建设单位及运营单位为主，地铁建设及运营的资金来源主要为政府财政补贴、国开行贷款、当年度票务收入及短期的建设单位垫资，融资空间较小；然而在TOD模式下，增加以地产开发为主业的城投公司作为融资主体，短期内不仅可通过地产销售收入、租赁收入补贴地铁运营缺口；长期内还可通过发行城投债、资产证券化产品及增值地块转让收入补充地铁运营支出，实现市场化的TOD综合开发收支平衡。从“时间层面”来说，传统的建设运营模式仅考虑建设或运营当期的收支情况；但在TOD模式下，资本运作将考虑长周期、全片区的资产增值情况，不仅将未来片区内的土地增值收入纳入其中，还将发行长周期的城投债、基础设施类ABS及类REITS产品，实现20年甚至更长周期的资本良性循环，大大增加了资本运作的深度及广度，在减少政府补贴依赖的同时，增强了TOD片区市场化的自我造血能力。

图5：传统模式及TOD模式下资本运作对比

1. 打造“内评审+外报建”运营管理机制，实现全链条开发协同

为实现以地产开发为支点，撬动TOD片区综合发展，实现TOD项目最终盈利，地产开发阶段的运营管理至关重要，需实现衔接城市规划、加速项目开盘、保障产品质量、提升项目收益的目的。通过以大运营管理为思路，以四大内部评审会议加八大外部报建节点为管理抓手，串联TOD综合开发主线，实现运营管理目的。在前期TOD一体化设计阶段，城投公司内部召开“TOD一体化城市设计及调规方案评审会”，评审该阶段设计成果，保障TOD片区内轨道交通规划、片区城市规划与地产开发总体规划有序衔接，内部评审结束后，落实外部报建工作，与政府确认当期地产开发地块并完成调规，推动项目由TOD全片区规划阶段进入具体开发地块的拿地环节。在投拓阶段，由于在TOD开发模式下，政府有意让渡部分土地出让收入补贴轨道交通运营，因此TOD综合开发房企与单纯的地产开发企业相比，具备调节土地成本的能力。因此在政府发布土地出让公告前，TOD综合开发房企需召开项目筹备会，重点评审项目投资测算，从而引导政府土地出让价格的制定，在拿地之前锁定项目收益，保障TOD盈利模式落地。拿地完成之后，项目将进入方案设计阶段，以“项目启动会”的召开作为内控节点，评审规划方案设计、明确项目运营管控节点、销售铺排及经营目标，落实责任到人，对项目开发路径进行全流程推演。最后，在开盘前期公司召开推售计划及销售价格评审会，保障经营目标兑现。通过内部会议评审、外部报建落地的方式把控TOD开发项目运营协同，实现TOD盈利模式落地。

图6：“内评审+外报建”运营管控机制
四、 总结
随着我国城市化进程进入下半场，在都市圈极化作用下或将逐步诞生多个大型城市及超大型城市。这类城市对轨道交通的需求愈加强烈，然而指数倍增长的轨道交通建设及运营成本与有限的财政支出之间的矛盾成为制约城市轨道交通发展的一大阻力。另一方面，随着我国房地产市场的发展进入成熟期，土地的稀缺性带来高昂的土地成本，使得开发商的经营难度陡增。在此背景下，TOD的开发模式应运而生，通过打破轨道建设、运营与地产开发间的行业边界，打通城市规划、轨道建设、土地出让、轨道运营及地产销售之间的循环，不仅使得地产开发更好的保障城市规划构想落地，更使得“轨道”+“地产”的资金链实现长周期的平衡，减轻政府财政压力的同时，纾解地产开发商“地价贵”的经营难题，进而快速拉动城市现代化建设，实现地方政府、开发商及当地居民的三方共赢。TOD在国内的发展方兴未艾，众多具备实力的开发商均有意涉足其中，实现在竞争激烈的地产市场脱颖而出。但面对“规划难、建设难、运营难、资金难”的四大挑战，传统的地产开发商只有针对性的提升规划能力，多业态运营能力、工程建设能力及资本运作能力才能转型成为“TOD综合开发企业”，占据行业发展的新风口。
注：王仁杰参与本文撰写工作

作者：子安
链接：https://www.zhihu.com/question/357323213/answer/924208494
来源：知乎
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我对首尔和釜山比较熟悉，我来说说这两座城市目前轨道交通建设现状。文末附赠大邱，大田和光州目前轨道交通的简单情况。首尔和釜山目前都还是在造轨道交通的，只不过规模不太大。
首先说说首尔，分三个部分来说。我们先谈谈有什么样线路，再谈谈在造什么样的线路和未来要建什么样的线路。大首尔地区的轨道交通服务范围包括了首尔，仁川，京畿道和忠清南道北部的部分地区。纯地铁加国铁直通运转部分加私铁，总共算下来24条线路，运营里程是1181千米左右。

大首尔地区的轨交网络图乍一看大家可能觉得比较复杂，摸不着头脑（当然比东京地区还是简单很多。。）。
下面我带大家一点一点，抽丝剥茧地来看。目前有的线路主要分以下几类：
(1) 连接首尔市内部各大交通集散点的干线，比如：2号线，5号线，6号线，9号线特点是里程比较长但不出首尔市，也不和国铁直通。2号线就好比首尔的山手线，环线沿途有弘益大学，新村，东大门历史文化公园，江南等n个超级大站。这些站的周围形成了城市副中心，换乘客流和始发终到客流都很厉害。5号线是2号线的辅助线路。6号线和9号线大部分路段都和汉江平行，6号线在江北，9号线在江南。

首尔2号线列车(图片来自网络)
(2) 连接首尔市中心和临近卫星城的干线，比如：1号线，3号线，4号线，7号线，8号线特点是里程大多非常长而且出首尔市，一部分线路与国铁直通，周边有大型新城。1号线和国铁京元线，京釜线，京仁线直通，总里程200千米。3号线和一山线，4号线和果川线，安山线直通。这些线路沿途的议政府，芦原，一山，坪村等等都是八九十年代依托轨道交通逐渐成长起来的新城，或者说睡城。上述这些直通运转的线路把京畿道以及首尔边角上的新城和首尔市中心的光化门，钟路，明洞等地直接连接了起来。这些线路，除了1号线以外，基本开不了急行，或者效果非常有限。

1号线直通系统中最北端的逍遥山站，属于国铁京元线。京元线开通于日本殖民时期，连接首尔与元山，朝鲜战争后一直处于南北中断状态。(图片来自网络)
(3) 首尔市内中短距离的轻电铁，比如：牛耳新设线由于地处丘陵地带，加上作为首都，古迹和不可言说的机构很多。首尔市内的地铁走向受到很多限制。因此，市区里有相当一部分地方搭乘地铁非常不便。轻电铁一般长度不超过15公里，主要就是为这种地区服务。目前已开通的牛耳新设线一路上经过江北区的贞陵、松泉和三阳等众多住宅区，最后连续三站和地铁干线换乘。

牛耳新设线2节编组轻电铁列车(图片来自网络)
(4) 卫星城内部连接干线的线路，比如：仁川1,2号线，龙仁轻电铁，议政府轻电铁，金浦都市铁道特点是里程比较短，编组小，只在卫星城内行驶。主要作用是把卫星城里的人带到交通枢纽，方便人们去首尔。比如仁川在首尔的西边。所以仁川1，2号线基本都是南北走向，把市内各地的乘客带到换乘站，让他们换乘东西走向的首尔7号线，首尔1号线以及机场铁路。除此之外，这种卫星城的线路也会有少量的内部短途客流。

龙仁轻电铁1节编组列车(图片来自网络)
(5) 国铁通勤化线路，比如：京义中央线，京春线，盆唐线先讲京义中央线和京春线。这两条的特点是里程长，潮汐客流明显，班次间隔长，总客流较低。这些线路的主要功能也是把首尔市区和卫星城连接起来，不过和上面提到的1,3,4号线有一定差异。第一点是，京春线和京义中央线都不是纯通勤化线路，而是典型的国铁线。由于线路上各种等级的车混跑，线路常年紧张，导致班次间隔比较长，高峰也加不进车。第二点是，由于几十年前铁路铺设时没有考虑到通勤和市内短途出行需要，导致通勤化改造后京春线依旧不进市中心。京义中央线进市中心，但铁路线位不在客流走廊上，市中心几站客流还没外围的高。第三点是，京春线京义线中央线都是既有铁路，不像一山线安山线是为开发周围地区新设的。所以沿途人口稀少的农村地区很多。这些农村地区的车站门可罗雀，但在通勤化改造中都被保留了下来。可以说是方便了村民出行，但也带来了运行效率低下的问题。盆唐线是韩国国铁建造并运营的纯通勤化线路，连接京畿道省会水原，卫星城龙仁，城南和首尔的江南，往十里（类似于北京三元桥的城市东北角交通枢纽）。盆唐线的问题是，沿途客流充足，但大部分路段没有预留急行条件。

京春线上的乡野小站，金裕贞站(图片来自网络)
(6) 大站急行的城际线路：比如，机场铁路和新盆唐线这两条线的特点是速度快，价格贵，和同方向的既有线路形成竞争关系，不过不能直接到达市中心的最核心处。机场铁路止步于首尔站，新盆唐线只到江南，不去江北。机场铁路是很多朋友来往仁川机场时的首选，不过这条线也担负着仁川北部市民的通勤功能。

私铁新盆唐线的列车(图片来自网络)
(7) 卫星城之间的联络线路，比如：京江线，水仁线和西海线这三条线路的特点，顾名思义，连接卫星城，同时将一部分往首尔去的客流带到干线上。相比卫星城进京的客流，卫星城之间的客流要小得多，即使是省会水原和直辖市仁川之间，客流也并不大。这种线路的客流可以说是稀少而稳定。

京江线昆池岩站(图片来自网络)
(8) 新技术的试验线，比如：仁川机场中低速磁浮

仁川机场中低速磁浮列车(图片来自网络)看了上面的介绍，相信大家已经对大首尔地区的轨道交通有了一个初步的认识。
接下来，我们来说说首尔目前在造什么样的线路。

1. 目前首尔在造的线路有以下几类：

(1) 首尔市内中短距离的轻电铁，比如：新林线、东北线上世纪90年代中期，首尔市曾经计划建造地铁9-12号线。规划中的这四条线路的性质相当于刚才我们谈到的第一类，即“连接首尔市内部各大交通集散点的干线”，作为对既有线路的加密和补充，尤其是缓解2号线的压力。然而，1997年的亚洲金融危机重创韩国，使这一计划化为泡影，最终，只有9号线存活下来，得以实施。10，11和12号线计划被长期搁置。

2018年上映的电影《国家破产之日》，讲述了1997年金融危机时发生在韩国的一些故事。这场危机对韩国的各方面都产生深远影响，至今仍然余波荡漾(图片来自网络)近年来，三条线的修建又被提上议事日程，但时过境迁，线路的性质发生了变化。加密型的市中心段被彻底废弃，两端放射型的线路被保留。10号线北段改为“轻电铁面牧线”，11号线西段改为“轻电铁木洞线”，12号线北段则是“牛耳新设线”和“东北线”的一部分。首尔市将此外的一些轻电铁线路与之一起打包，形成了规模在11条左右，覆盖既有地铁线盲区的“首尔轻电铁建设计划”。

6号线绿莎坪站建造时预留了11号线的站台和换乘通道，但这一预留已被完全废弃。同样预留后被废弃的还有计划中5-10换乘的永登浦市场，6-11换乘的麻浦区政府等站(来自网络)
(2) 对干线和国铁通勤线网进行小修小补，比如：1号线北延，4号线北延，6号线东延，7号线西延，京义中央线北延等等小修小补分为三类，第一种是城市扩张的大饼越摊越大，轨道交通顺势延伸，比如4号线北端延伸到南杨州，8号线北延到九里和别内；第二种是方便三八线附近的军民出行，比如1号线延伸到涟川，京义线延伸到临津江；第三种是完善线网，提高线路之间的连通度，比如6号线东延一站接上京春线，7号线西延两站接上仁川2号线。
(3) 加快修建和完善大站急行的城际线路，比如：新盆唐线北延到汉江边，新建GTX-A，新安山线等等上面说到，原10-12号线在将近二十年后，其建设又被提上日程。除了一部分线位废弃，一部分改成轻电铁外，还有一部分线位被大幅度地延伸到市外，变成了城际快线。比如10号线南段变成新安山线，11号线南段变成了新盆唐线。目前新安山线即将动工，新盆唐线已经开通，市外端和市中心端均在延伸。GTX是连接卫星城和首尔市内枢纽的大站快速线路，每条都在80公里左右，但仅设全线车站仅在十个上下。目前A线在建，B和C正做准备。
(4) 对卫星城之间的线路盲区进行填补，比如：西海线北延到金浦和高阳

曾经的首尔地铁10-12号线计划(图片来自网络)

1. 大首尔地区未来轨道交通建设的重心将放在：

(1) 市内轨交盲区的轻电铁建设，将计划中的11条线路逐步落地，适时提出新线。
(2) 城际大站急行线路的建设和完善，将GTX的B线和C线建成，将新盆唐线延伸到江北。
(3) 在卫星城之间进行小规模加密，建设仁德院水原线等线路，延伸既有京江线和首尔7号线
(4) 此外，4号线市区段急行化，5号线主线终点与支线终点间加开联络列车等既有干线的功能提升也在计划之中。

GTX列车效果图(图片来自于网络)

接下来看看釜山的情况。
虽然釜山是韩国第二大城市，但无论是人口还是城市规模，釜山和首尔都不是同一个量级。目前釜山有6条轨道交通，1-4号线，釜山-金海轻轨以及国铁东海线通勤电车，总里程在168公里左右。

釜山轨道交通路线图这六条线路中1号线，2号线(除北段)和3号线是连接釜山市内各个交通集散点的干线。
1号线大致为南北走向，2号线受制于地形，线路像一个躺倒的问号。这两条线基本将釜山的新老市中心以及东莱，海云台等组团连在了一起。
3号线和其他5条线路都能换乘，联络线的性质十分突出。
2号线北段和釜山-金海轻轨是连接釜山市区和卫星城的线路。前者连接北部的梁山，后者连接西部的金海。东海线是国铁通勤化改造的产物，连接了釜山老城内的釜田和釜山郊区的机张。
4号线是填补市区内轨交盲区的轻轨线路。

釜山4号线列车(图片来自网络)釜山目前的轨交建设只有四项，基本是循着首尔十年前的轨迹，只不过线路数量和规模上都要比首尔小得多。
(1) 依托国铁东海线和庆全线通勤化改造，拉大轨道交通框架，把釜山的轨道交通延伸至周围的昌原，马山，蔚山等地。国铁通勤化改造相对于新建，在成本等方面有优势，但其局限性也非常明显。第一是在首尔部分里说到的那样，传统国铁线路运能紧张，沿途客流有限，导致通勤电车间隔较长，对于短途出行不友好。第二点是，现有的釜山地铁在设计建造时并没有考虑过和国铁通勤线的换乘问题，导致交而不换，同名异站等情况比较多。

釜山4号线的乐民站和东海线的东莱站距离非常近，但无法换乘。这导致4和东海线全程无换乘站。此外，距离东海线东莱站2公里外的地方有1,4号线的同名站
(2) 建设短距离的5号线轻轨，覆盖市区内轨交盲区。
(3) 建设梁山都市铁道，将卫星城内部的人带到进釜山的干线上。

未来釜山的轨道交通建设中心将完全放在市区内部中短距离的轻轨上。
受制于山海相接，岛屿众多的地势特征，釜山中心城区基本是从海边开始，向河口岛，海边岛以及山间较平坦的地方铺开，各组团之间的割裂比较严重，部分住在丘陵地带的居民，出行也比较不便。到2040年左右，釜山将建成十条左右，每条单程在15公里以下的轻轨，将目前轨交盲区内的居民接驳到既有干线上。

顺便把大邱、大田和光州也说掉算了，是不是外国大城市大家自己判断就好。。
大邱目前有1-3号线，其中1,2号线是地铁，3号线是单轨，三条线路总长度82公里，都属于“连接大邱市区和卫星城的线路”。目前主要在建的线路是国铁京釜线“龟尾-庆山”段的通勤化改造。未来将适时启动建设城区加密型的4号线和EXCO线。除此之外，大邱还保留了两条市区加密线和既有线路放射延长的远景规划。

大邱单轨3号线(图片来自网络)
大田有一条地铁线路，全长22公里，属于“连接大田市内各个交通集散点的线路”。目前没有在建线路。未来将以有轨电车的形式建设2号环线，并将对大田市内段的京釜线进行通勤化改造。

大田地铁1号线列车(图片来自韩联社)光州的情况和大田差不多，只有一条“连接光州市内各个交通集散点的线路”。目前没有在建线路。未来将以2节编组地铁的方式建设2号环线。没有国铁通勤化改造计划。

光州地铁1号线列车(图片来自网络)
（完）

来源：地图帝
沙特正在修建的这座城市名叫The Line（一线城），位于红海与亚喀巴湾交界处的蒂朗海峡，准确地说是一头在蒂朗海峡，另一头也延伸到阿拉伯沙漠腹地。
这座城市长170公里，宽200米，高500米。这个项目不是说说而已，早在2021年就动工，2024年第一期完工开始住人，2030年全部完工。
沙特石油多，但是The Line（一线城）的能源全部用清洁能源，170公里长500米高的外墙，打造成太阳能面板，沙特阳光充足，太阳能富足。The Line（一线城）规划100万居民，各种设施齐全，由于上下高度足够，居民出行乘坐电梯基本就能覆盖大部分需求。

有人说沙特这座城投资不小吧？这个问题在沙特人看来，如隔靴搔痒，一点感觉都没有。与其把老虎当宠物养，天天放猎隼玩，尽整玩物丧志的玩意，还不如做点正事，盖个世界独一无二的建筑。
从The Line（一线城）的选址来看，位于沙特的边陲，但是靠近欧洲，这样做无疑是为了吸引在欧洲的阿拉伯富商。The Line的100万人口中，预计有38万是工作人员，除了维护城市的工人，还有各种大公司的办公人员。沙特不仅是博人眼球造一线城，也考虑到了其经济价值，利用独特的造型和舒适的环境，吸引欧洲的阿拉伯人前来办公和居住，也是沙特经济转型的措施之一。

近年来石油出口国家必须面对一些挑战，比如沙特曾经最大的石油出口国美国现在也成了石油出口国，几个大国都在争相搞新能源汽车。资源出口国不能只靠出口资源一条路，这已经是共识，资源国也要转型，虽然沙特、阿联酋做了不少旅游产业，但还远远不够。
沙特人口约3617万，其中沙特公民约占62%。沙特首都利雅得人口超过800万，过去利雅得是代赫纳沙漠中的一个绿洲，靠西边阿拉伯高原的季节性溪流生存。如今利雅得是沙漠中的大都市，不但是沙特第一大城市，也是阿拉伯半岛最大城市。利雅得的人口早就已经超负荷了，如果The Line项目运转良好，以后沙特可能会有很多一线城，分散首都和其他大城市的人口压力。
沙特位于阿拉伯半岛中间地带，东濒波斯湾，西临红海。沙特大部分地区是沙漠，年平均降雨不足200毫米，夏季白天气温在45℃上下，最高气温可达50℃以上。
沙特的北边与约旦之间隔着内夫得沙漠，与伊拉克、科威特之间是希贾拉沙漠，东边和南边与卡塔尔、阿联酋、阿曼、也门隔着鲁卜哈利沙漠，中间则是代赫纳沙漠。沙特的这些沙漠是连在一起的，合称阿拉伯沙漠，面积约233万平方千米，世界上仅次于撒哈拉沙漠。

沙特森林覆盖率很低，林地面积只占到全部土地的约0.45%（2015年）。沙特连一条像样的河流都没有，农业灌溉全靠地下水。1970年以来，沙特共打了自流淡水井４万多眼，还投巨资兴建水利工程，在水量很少的溪流上筑坝200多座，在红海及海湾沿岸地段，投入运营的海水淡化站有几十座。

沙特的农田，全都是圆形的，因为中间是水井和喷水龙头，喷水范围就是一个圆形。

如果从自然环境看，沙特适宜居住的地方基本都住满了人，The Line（一线城）是一次大胆的尝试，不仅对沙特，对全人类来说都是如此。

6月22日，由赛迪科创编制的《赛迪科创独角兽百强（2022）》正式发布。该研究以“面向世界科技前沿、面向经济主战场、面向国家重大需求、面向人民生命健康”为指引，结合赛迪科创遴选标准，围绕数字经济、医疗健康、航空航天、新能源及新材料等前沿科技领域，从经营增长力、资本加速力、技术创新力、社会价值力和资源禀赋力等方面建立了指标体系，全面解读了独角兽百强的分布格局和发展特征，为当下我国独角兽企业发展提供蓝本。

房屋的套内面积是45㎡，这是一套二手房，原始户型图主体部分分为四部分。
原屋主预留了两个较大的卧室，没有客厅，另外进门处的卫生间和厨房总共四块区域。
但考虑到他们两个人居住，不需要两个卧室，并且这样会造成空间的压抑和浪费，所以重新进行了空间结构的改造。

设计说明：
1.重新设计后，将靠近门一侧的卧室区域，改造为客厅和厨房共用的区域。
2.卧室也没有占用很大的空间，卧室也没有进行封闭式的设计，而是用一种半开放的设计，使整个空间看起来更加敞亮和舒服。
3.在卫生间和卧室中间的区域，设计了书架，他们都有阅读的好习惯，所以这样的设计也是十分符合他们的需求的。
4.卫生间做了4分离的设计，家政间和卧室都可以直通衣帽间，方便存取衣物。
5.整体的装修设计风格是日式风格，墙壁基本保留了初始的白色，而在家居上则运用一些偏偏原木色的家居来打造出一种自然和复古的感觉。
6.整个空间虽然不大，但是家具的摆放并不杂乱，小小的空间给人营造出了一种十分敞亮和干净的感觉。
玄关
玄关处整体设计得十分简单，但是却很实用。

门运用浅原木色，后面还张贴着各种各样的便利贴和贴纸，都是他们生活的幸福痕迹。
进门右侧设计了鞋柜，墙面还还有一个白色的折叠换鞋凳，方便又实用。
鞋柜中间和下面都是镂空设计，中间摆放包包、钥匙等，下面则用来摆放入户换下的鞋子，看似简单，但是却实用性很足。
玄关地面还做了下沉式设计，打造了一个入户的落尘区，这在日式风格里面比较常见的。

进门处右侧墙壁还设计了一个壁龛，再加上画和灯源的点缀，给人一种时尚和艺术的氛围。

厨房
顺着玄关往里走，便是厨房区域了，开放式的多功能中岛厨房操作起来十分方便。

主体颜色也是运用白色原木色和深灰色，简单干净的色彩搭配，看起来就十分美观。

靠近冰箱的区域是烹饪区，上下橱柜分别运用带纹理质感的原木色和白色，简洁又大方。厨台则是运用深灰黑色的大理石纹桌面，十分好打理。
台子上面各种各样的收纳盒也体现出了他们生活的细致和干净。

往客厅延伸出来的台面是洗菜区，和餐桌这样一体化的设计十分方便和便捷，而且在很大程度上节约了空间，也十分方便。

靠近墙角处还摆放着老式的复古柜子，里面可以很好地收纳杂物和一些好看的碗碟。

客厅
客厅区域的面积很小，但靠近窗户十分敞亮，也很舒服。

皮质的棕色老式沙发看起来分外有格调，再加上一些绿植的点缀，就更加有一种自然复古的韵味。

客厅区另一侧也是放置了一个老式的复古柜子，方便一些书籍等的收纳和存储。

卧室
卧室区整体布设得干净简约，这种简单的风格也十分适合中老年人居住，会给人一种清新敞亮的感觉。

黑灰色条纹的床上用品看起来格外的舒服，没有过多复杂的装饰，简单地在床旁边放置了衣架，方便又实用。

床和书架中间摆放着穿衣镜，巧妙地设计在这里，一方面十分实用，另一方面可以起到空间的延伸效果。

镜子旁边便是一个书柜，满满的藏书体现出了他们对于读书的热爱。
不管现在处于一个什么样的年纪，都不应该放弃学习的心态。

衣帽间
卧室内还有一扇门通往衣帽间，方便拿取衣物。

衣帽间不大，但是被收拾得格外干净且整洁。

大大小小不同样式的收纳盒使得整个衣帽间井然有序。

家政间
卫生间巧妙地设计成了四分离式的卫生间，这样十分方便，而且也干净许多。

从衣帽间出来，可以直通家政间，这样设计，方便衣服洗完烘干叠放好后收纳到衣帽间内。

浴室柜的空间比较大，整体也十分敞亮，洗手池下面还做了储物柜，方便又便捷。
浴室柜和淋浴房之间靠墙角处正好可以放置洗衣机和烘干机，上方的吊柜还可以用来存放一些不常用的物品。

家政间另一边放置了橱柜，一些洗漱用品都可以进行很好的收纳，墙面上还安装了电热毛巾架，可以用来烘干毛巾、浴巾、内衣等，非常方便。

浴室
洗澡区域是淋浴和浴缸一体的设计，满足多样的需求，运用正方形的白色瓷砖作为张贴，看起来十分干净，也方便收拾和打理。

淋浴旁边还有一个浴缸，平时想泡泡澡解乏也是可以的。

卫生间

马桶区也是独立的区域，位于入户左侧。

这样很巧妙地做到了干湿分离，也减少了卫生间的异味，可以说是十分周全的一种设计了。

结语：这个中老年夫妻的家虽然不大，但是整体打造得干净敞亮又舒服，巧妙的在原始户型上进行合理的改造，使得整个家居住起来更加的舒适，尤其是卫生间的设计是十分人性化的，也是一种十分巧妙和创意性的设计

新智元报道 编辑：桃子 拉燕

这是给人装的吗？不是...

Meta称未来要把它放在仿生人的身体里，看来这是打算要造MetaHumans了？

近日，这家公司申请到了一种机械仿生眼的专利，名为Two-axis rotatable mechanical eyeball。

据称，这项专利中的技术可以被用于构建Facebook的AR/VR应用程序，为了在元宇宙中更快地呈现3D图像和体验。

总之，这一专利可以称得上是Meta在元宇宙中的又一进展。

Meta下一步，元宇宙之眼？

一项2021年12月批准的「机械眼球100」（mechanical eyeball 100）文件称，这个金属球体是一个类似于人眼的机器眼，有两个相交于中心点的旋转轴。

从专利提交时间可以看，这项仿生眼专利是在2019年6月11日提交，2021年12月7日得到审批。

这项专利详细介绍了一种高性能和逼真机械仿生眼的设计。

该机械眼未来将用作电子动画设备的一部分，以便更精准地追踪人类眼球的运动。

专利中，关于这项仿生眼设计的描述似乎也相当复杂，部分设计意在模仿人类眼睛的巩膜、视网膜和角膜，以及瞳孔和虹膜。

Meta为什么要单独设计一个仿生眼呢？

难道是给《西部世界》拥有人工智能的仿生人使用吗？

Meta称，设计机械仿生眼是为了与机器人头部进行匹配，为了让眼睛显得更加真实。

这只仿生眼将配备传感器，以帮它「看见」真实的世界，并且可以通过机器学习进行训练和改进。

机器学习可能基于人类眼球运动数据，然后将这种能力映射到机械眼上。

专利中还提到了，眼球将被放在类似于人类皮肤的模具中。这一模具可能包括头部和身体。

有网友表示，「那么，他们是MetaHumans吗？」

但这项设计究竟用于何处，一位Meta发言人称，「该公司不对其专利的具体覆盖范围或申请专利的原因发表评论。一般来说，专利并不一定涵盖我们产品和服务中使用的技术。」

要知道，Meta这只仿生眼也可以提供更多的实际应用。

仿生眼可以被用作更精确地追踪人眼运动的工具，来观测它在屏幕上以及图像上停留的时间。

比如，广告中经常会用眼动追踪技术观察用户对广告的喜爱程度。

另外，眼动追踪技术也可以被用于构建Facebook的AR/VR应用程序。

就比如一直爆火的Oculus头显，如果未来有了这项技术的加持，简直如虎添翼。

正如知情人士所指出，这种技术可能会加速公司的增强现实和虚拟现实应用的发展，这些应用严重依赖于眼球追踪。

不管怎么说，这项机械仿生眼技术更加坚定了Meta进军元宇宙的决心。

一举打通元宇宙「视触听」

这已经不是Meta第一次考虑给机器人加入人类感官特征了。

早在去年11月，Meta与卡内基梅隆大学（CMU）合作开发了一款轻量级，触觉传感机器人「皮肤」，可以给机器人赋予触觉。

据称，机械仿生眼和人造皮肤的探索是Meta人工智能部门在2019年进行更广泛的机器人实验的一部分。

这款皮肤名叫ReSkin，厚度只有2-3mm，表面类似橡胶具有弹性。

仔细看图，可以发现其内部嵌入了磁性颗粒。当按压/触摸产生时，皮肤表面产生形变带动内部粒子的磁场变化。这些变化会被磁力计监测收集，并反馈给通过自监督学习训练过的AI模型。

扎克伯格表示，可以用于元宇宙中的虚拟对象，使我们与之交互时获得触觉感受。

Meta首席人工智能科学家 Yann LeCun认为机器人技术成为了研究人工智能的方式，他曾表示，机器人技术是扎克伯格抵制的一个领域。
LeCun曾表示，「这是人工智能研究人员试图到达的地方。感知、推理、计划和行动的形成一个不断循环的完整闭环，最后能够从环境中获得反馈。」

仿生眼主视觉，ReSkin电子皮肤主触觉，还有Meta最具代表性的Oculus头显融合了视觉和听觉效果。

可以看出，Meta在进军元宇宙这条路上已经打通了视觉、听觉、触觉这人类三大感官体验。

其实，在触觉方面，前段时间，Meta还揭秘了其秘密研发七年的项目「气动触觉手套」。

这种触觉手套可以通过气囊让你体验到抓取虚拟物体时的真实触感。对于Meta来说，这款手套和其他可穿戴技术，都将让我们通往在VR和AR中实现互动的未来。

但是，真正元宇宙中的体验不仅仅包括「视触听」这三种感官特征，还要能够闻到不同气味，尝到不同的味道。

目前来说，在Meta元宇宙技术体系中，没有提到的感觉便是气味和味道，这对攻克技术难题有了更高的要求。

不过，未来没有什么不可能。

谁说Meta元宇宙是PPT？

2021年11月，Facebook在Connect大会上改名Meta，计划投入千亿美元，要大举进军元宇宙。

Meta这一举动将所有人的视线转移到其创造的虚拟世界中。

其实，Meta在元宇宙的布局不仅仅是上面所提到的项目，还有关于Avatar的研发等。

元宇宙是一个具有沉浸式空间感的3D数字化世界。

在这个世界中，人们通过穿戴VR设备或是芯片植入的方式，创造出人类的化身 (Avatar) ，融入其中。

在元宇宙中不只有人，还有虚拟物品，更重要的是还有机器人。

除了人-人、人-物交互以外，人-机、机-机、机-物交互也十分重要。

与机器人相关的，叫做机器人元宇宙。机器人元宇宙是机器人理解物理世界的基础。上述提到的仿生眼、人造皮肤等技术，都是为了让机器人更加的类人、逼真。

Meta在提升人类在元宇宙中的体验也做了很多的尝试，有相当多的突破。

比如，Codec Avatar这个项目就是一个利用3D捕捉和AI技术，创造逼真人物头像的系统。这个项目从最初的高清头像开始，一步步发展到全身的虚拟化身。

在这个过程中，全身视频编解码器被研发出来，使得元宇宙中的人类avatars可以支持更复杂的眼部、面部、四肢、躯干等部位的运动。举例来说，项目团队通过EMG腕带进行XR输入，对人的手部动作的方式做了精准的测量。

人类化身都取得了很多突破，那么通过物理手段对现实世界中的物品在元宇宙中进行映射也不在话下。

比如，衣服在元宇宙中的真实模拟就十分逼真。不光完美复刻了衣服面料的弹性，如果抖动衣服，衣服表面的褶皱也栩栩如生。

Meta所有项目的研发都是为了让人能够在元宇宙中有更好的体验。这也更加印证了，小扎的进军元宇宙的宣言不是纸上谈兵。

Meta拓展元宇宙的下一步，你期待吗？

参考资料：
https://www.businessinsider.com/facebook-patents-animatronic-eyeball-robot-head-resembling-human-skin-meta-2022-1
https://patft.uspto.gov/netacgi/nph-Parser?Sect1=PTO2&Sect2=HITOFF&p=3&u=%2Fnetahtml%2FPTO%2Fsearch-bool.html&r=119&f=G&l=50&co1=AND&d=PTXT&s1=facebook.ASNM.&OS=AN/facebook&RS=AN/facebook

如今科学家们可能有了答案：越来越多的证据表明有些人天生对新冠就有抗体！

由于尚未完全理解的原因，人们认为这些人对新冠早已有了抗体，即使病毒发生了变异，抗体仍然强劲。

这一现象目前是全世界研究最火热的课题。

专家们希望，通过研究这些幸运的人，他们可能会发现一些线索，帮助他们创造一种防变异的疫苗！

丽莎斯托克韦尔就是这样一位幸运儿，她是来自英国萨默塞特的一名34岁的护士，在急诊室工作。

从2020年开始，她一直在发热部门上班，这个部门正是那些发烧的患者来医院到达的第一个关卡，在这里病人们会被测试分类，她每天都能见到上百名疑似新冠患者。
2020年年底，她与一家医院签订了合同，该院为她安排了全部的新冠病房值班。

她身边其他的同事，在整个疫情期间的不同阶段，都纷纷中招，无一幸免。

只有她，是不一样的。

她说："我根本没有生病，我在2020年底接种疫苗之前进行的抗体测试是阴性的，我体内没有抗体说明我没得过病。”

“我预估有一天我会感染新冠，但是这一天一直没有来。我不知道我是否有一个非常强大的免疫系统，但我只是感谢没有生病。”

不光如此，疫情期间丽莎的枕边人都感染了新冠，她作为密接居然一点事都没有。

她补充说：“我丈夫病了两个星期，体温很高，神志不清。他真的病的很重，但他拒绝去医院。”

“尽管我每晚与他同床共枕，但我从未感染过。”

就算如此，丽莎也已经注射了两次疫苗，并将进行一次加强注射。

更夸张的是，丽莎每天都在新冠病房工作，穿着并不是最完美的个人防护设备。

刚开始的时候，丽莎很害怕感染新冠。

但是她每次都是那个不会感染的幸运儿。

“现在我开始想，也许我永远不会感染新冠。”

丽莎并不是英国的个例。

46岁的纳西姆-福罗吉（Nasim Forooghi）是伦敦市中心圣巴塞洛缪医院的心脏研究护士，她的故事和丽莎类似。

她是两个孩子的母亲，丈夫是英国的一名医生。

接种疫苗之前，她做过抗体测试，她没有感染过新冠的痕迹。

她表示，新冠以来2年，她接触了成千上万名新冠患者，穿着普通的防护服和他们面对面，却一次也没有感染过。

她全家，丈夫和孩子都一次都没有感染过。

她俩的经历引起了UCL（University College London）研究人员的兴趣，研究人员取了他们的血液样本，发现她们和新冠康复的人身上发现的T细胞相似的细胞。

与抗体一样，T细胞是由免疫系统创造的，用于抵御入侵者。但是，当新冠病毒细胞进入身体时，T细胞则攻击并摧毁它们。

随后UCL团队拿出了2011年的旧血液样本，并且对其进行了进一步研究。

他们发现，早在疫情开始之前，这些样本里有很多人都拥有对抗新冠的抗体。

其中，儿童身上采集的样本水平最高。

科学家们说，这也许就是刚开始为什么儿童很少染病的原因。

如今，科学家们正在研究，这些幸运儿的细胞能不能帮助他们开发出一种防变异的疫苗？

答案可能是在免疫系统的工作方式上。

另一个合理的假设是，对新冠的天生抗体，以及潜在的预防治疗，存在于基因中。

遗传耐药性在其他病毒中也曾出现过。

20世纪90年代中期，医生发现一名美国男子斯蒂芬-克罗恩（Stephen Crohn）尽管接触过许多HIV阳性的伴侣，却没有感染HIV的迹象。


研究人员发现他携带了一种基因突变，这种突变阻碍了艾滋病毒渗入身体细胞的能力。

卡萨诺瓦博士建议，"基因阻断 "治疗有一天可能会提供给那些没有自然抵抗力的人。

而且与标准疫苗不同，理论上，这些疫苗对未来的变种仍然有效，不需要频繁地注射加强针。

希望这项研究可以早日出结果，这样我们就不用每年接种一针疫苗了。

比萨斜塔毫无疑问是建筑史上的一座重要建筑。在发生严重的倾斜之前，它大胆的圆形建筑设计已经向世人展现了它的独创性。

一、比萨斜塔的历史背景

说起比萨斜塔，世界上绝大多数的塔都是笔直的，只有它是倾斜的。而它之所以被世人皆知，除了的独特造型之外，更是因为著名科学家伽利略在这座斜塔上做了一项非常著名的实验。

许多人认为比萨斜塔是在设计之时故意设置成倾斜的状态，以此来显现建筑设计的巧妙之处。但是经过科学家们的研究后发现，比萨斜塔最初是一座笔直的建筑，但是因为地质结构的改变，从而才产生了倾斜。比萨斜塔是在1173年开始动工的，在修建期间，曾经因为战乱等原因，长时间停工两次，前前后后花费了大约200年才完全建成。

目前已经成为了当地最著名的旅游景点，每年可以为城市带来许多额外的收入。从这座钟楼建成之后，再往后的600年的岁月中，它便开始慢慢的倾斜，最早建造它的目的是用来敲钟的，可是因为塔身的不断倾斜，上面的大钟再也没有被敲响过，因为人们都害怕，一旦受力不均匀，这座著名的建筑便会坍塌。

二、人们对比萨斜塔的研究

至于为什么这座塔可以倾斜600余年至今未倒，不同领域的专家都有着自己的独特看法。建筑学方面的专家，通过对比萨斜塔的建筑材料，以及它的结构和日常维护进行了细致的考察，发现比萨斜塔的每一块石板都是经过独特雕刻的，可以说每一块都是上好的石雕艺术品，正是因为这些石块上雕刻着细致的图案，所以使石块和石块之间的连接性增强，有效的防止了比萨斜塔的倒塌。

而地质学家也对比萨斜塔周围的地质结构进行了详细而周密的考察研究，经过考察后发现，比萨斜塔周围的地质是沙土结构，比较松软，而且比萨斜塔的倾斜方向并不是一直都没有改变过。

在很早之前，比萨斜塔是向东方倾斜的，但是现在比萨斜塔已经停止了向东方倾斜，转而向南方倾斜。这种多角度的倾斜方式也是维持比萨斜塔斜而不倒的一个重要原因。所以不同的专家从各自擅长的领域进行研究，都可以发现影响比赛斜塔倾斜的原因，所以大家都感叹：这是一个多种事实交汇而组成的奇迹。

三、为了拯救比萨斜塔做出的努力

即使比萨斜塔的构造如此的巧夺天工，但是它依然面对着随时可能坍塌的风险，早在2000年的时候，意大利的多位科学家预测：比萨斜塔即将会因为倾斜角度过大而坍塌。意大利政府不得不将比萨斜塔景区彻底关门拒绝任何游客访问，同时当地有关部门也向全球发出了求助信息，号召大家一起想办法来阻止比萨斜塔的坍塌。

在这条求助信息发布不久后，当地部门就收到了许多来自世界各地的巧妙方案。这些方案有的是通过外部支架来支撑比萨斜塔，这样一来便严重影响了比萨斜塔的正常旅游参观。而有的项目虽然看起来无可挑剔，但是实行起来的难度却非常大，甚至还有的项目就是纸上谈兵，根本不可能实现。

工作人员每天都要仔细的查看每一个方案，然后将可能实行的交给专家组们进行讨论分析，但是这些方案都没有达到专家组们的要求。然而比萨斜塔的倾斜速度却越来越快，这就使得专家们不得不加快方案设计的进度，他们开始和时间赛跑，争取将比萨斜塔挽救回来。

四、小男孩的灵感拯救斜塔

就在所有人都感到无望的时候，有一位专家从一个小男孩的漫画中找到了灵感，决定采用地基应力解除法来维护比萨斜塔。这种技术很简单，但是观点十分新颖，没有一个人想到过。这项技术的原理是在比萨斜塔倾斜的反方向下开始掏土，然后比萨斜塔会因为重力而向后倾斜，这样它的重心变向后转移，从而便减少了倾斜的幅度。

这样的方法实行起来非常简单，唯一的难点便是要经过周密的计算和测量，确定需要挖走多少土。虽然计算的过程比较复杂，但是计算的原理人们现在已经完全掌握，所以很容易便确定了具体的数目。经过多年的修缮，比萨斜塔终于被扶正了接近50厘米，可以说是已经达到了预期的目标，再次向全世界的游客们开放。

这件事也告诉我们一个道理，有时候我们应当摒弃惯性思维，因为它会让我们的思绪陷入死胡同，无法看到崭新一面。无形中为你我上了一道枷锁，其实是不对的，狭隘的。

拓宽思维边界，不将自己局限于现有思维。当一个人愿意接受新变化，人生才有可能更加精彩。愿我们不断打破自己，提升自己，重塑自己，从而让自己更加璀璨。

二十年前中国人是很少接受贷款的，当时为了打破中国人不愿意欠债的固有思维，美国老太太和中国老太太买房的的故事那是铺天盖地的渲染，故事本身确实非常有说服力：美国老太太年轻时贷款买房住了一辈子自己的房子，舒舒服服生活和工作一辈子，老了还可以将自己的房产传给后人；而中国老太太不愿意贷款却是住了一辈子破房，到老了也是攒够钱买了房，可惜没办法时光倒流多享受几年自己的住房。

中国房地产的快速发展可以说这个美国故事起了非常巨大的作用，此后的房地产市场绝大多数都是中国人贷款所购买，银行里的巨额个人房产贷款就是最真实的证明。

非常可悲的是，无论是这个故事还是银行贷款本身，从来也没有人告诉过你美国人的贷款买房和中国人的买房贷款是不一样的！虽然同样都叫房产抵押贷款，但美国人的房贷是国际惯例的真正抵押贷款，而中国人的房贷却是中国特色的贷款抵押！我不是故弄玄虚的玩文字游戏，而是你仔细琢磨琢磨这两个词，你一样可以明白其中区别太大了。

2008年导致全球经济危机的美国人次贷危机说大白话一点，用每个中国人都能听懂的话说其实就是房贷危机！

在2008这场席卷全球的经济危机中，爆发的根源就是美国人的房贷危机，结果是导致美国的房地产商和银行倒闭，但是对贷款买房的普通美国民众影响其实并没有我们想象的大。因为美国人的房贷都是真正的房产抵押贷款，美国人还不起房贷后都选择了断供弃房，银行成了最大的房东，因为美国人的房贷是真正的抵押贷款，抵押物就仅仅只是房子本身，如果不想还贷款了或者还不起贷款了，那么随时可以断贷弃房，个人作为贷款合同违约的代价就是他们付出的首付款，银行唯一能做的就只是收回房产。断供者失去房产，还损失了首付款，但是可以非常潇洒地和银行说拜拜，于是拿着一大堆不值钱房产的银行就破产倒闭了。

但是在我们这里，这几年才出现的房贷危机却给我们所有普通的贷款人上了一堂深刻的人生教育课！可惜到现在我们依然还有很多人都没有搞清楚我们的房贷字面意思是贷款抵押，也就是说我们和银行签订的是实实在在地贷款合同，房子是抵押物，但是中国文字很神奇的作用在这里就体现的淋漓尽致了：我们向银行贷款，拿自己的房子做抵押，但是房子只是我们向银行贷款的一个抵押物而已。注意了房子只是一个抵押物，不是全部。

说拗口一点就是：我们是向银行贷款用自己的房子作为抵押物，而美国人向银行贷款是用房子抵押给银行而获得贷款。历史穿越一下回退一百多年，美国人的房产抵押贷款就和我们大清朝的典当一样：美国人和房产开发商约定好拿房子往银行这个大当铺一放，将从银行当来的钱转手交给开发商就完成了这个三方交易，唯一的区别是我们大清朝时的当铺是只能当期到后一次性付清当款和利息才能拿走你的当品，但是过期不还钱当品就归当铺了，而美国人将我们的当铺规则发扬光大允许美国人分期还当款，当期结束钱也就还完了当品房子归你，而当期中不想还钱了，那么典当合约自动结束房子归了银行这个当铺。

我们的贷款抵押就和典当没有半毛钱关系了。我们的房贷是真真实实的贷款，签订的是贷款合约，房子只不过是一个信用抵押物而已。所以当你断供弃房时，你违约的就是贷款违约，而不是典当违约。贷款违约，银行可以一直向你追讨，拿走你抵押的房子只是追讨欠款的其中首选途径而已，当你房子的价值不足以偿还银行贷款时，那么其它的追讨途径就会陆续出来。无论你首付款付了多少钱，假如你贷款了500万，现在不想还贷款了，那么银行拍卖你的房子如果只拍得300万元，那么你将还欠银行200万元。这200万元你这辈子还得给银行还，至于怎么还，目前还没有很明确的实际例子，也许和银行重新再签订一个分期还款合约，或者一次性还款，再或者就是当老赖不还，最后会如何处理我相信明年会有结果出来。

所以还准备贷款买房的朋友们一定要注意仔细斟酌，不要轻易超负荷贷款了。因为一旦发生无法还贷款的情况时，你并不能仅仅将房子给银行就万事大吉了。

位于地震带上的大温，其实关于地震的新闻层出不穷，大家已经见怪不怪。不过，在大温多个城市都有明显震感的地震，却是几年一遇。

在“魔幻”的2021年接近尾声的时候，大家能感受到的地震还真的来了，让这一年的“魔幻”更加完整……

就在今天凌晨4点13分，位于Salt Spring盐泉岛东部海域，深度17.3公里的地方发生了3.6级地震。级别虽然不高，但距离大温其实已经很近。

图自：ctv

因此，大温大部分区域、盐泉岛、维多利亚周边都有震感，住在高层公寓的居民感觉尤其明显，朋友圈也有人表示“被震醒了”。

截止到目前为止，此次地震没有人员伤亡和财物、房屋损坏的报告。考虑到震级，应当不会造成什么损失。但接下来是否还会有地震，这就不好说了，大家需要留意。

温哥华岛居民：
深夜突然响起“隆隆声”

居住于温哥华岛Saanich的居民Rob Freeman在接受采访时表示：“凌晨4点多些，我听到了持续了一段时间的隆隆声，然后我家的猫在门口敲窗户。”

图自：twitter

不少温哥华岛居民一开始并没有意识到是地震，还以为有什么东西掉地上了。住在高层公寓的居民则反应明确：“房屋晃了几秒，这肯定是地震了。”

虽然朋友圈也有人播报地震，但并没有刷屏，毕竟震级不大，外加住低层、住独立屋的大温居民，未必能感受的到，尤其是距离震源地较远的西北温、高贵林等地。

距离震源地最近的大温城市是Tsawwassen，和震中只有22公里距离。截止到早上7点，加拿大地震局收到了83份有震感的报告，其中64份报告是“轻微震感”，只有1份报告是“震感比较强烈”。

老生常谈：
温哥华大地震要来了吗？

近十年，每一次大温周边发生地震后，大家都会思考这个问题：温哥华大地震要来了吗？毁灭性地震究竟离我们还有多远？

图自：princemountain

美国西海岸和加拿大BC省处在卡斯卡迪亚地震带，这是一个非常活跃的地震带，被认为随时有可能发生8到9级的大地震。不仅会给城市带来巨大破坏，产生的海啸甚至能跨越整个太平洋袭击日本。

图自：thestar

波特兰、西雅图、温哥华这三所北美西海岸的大都市，随时都有被地震吞噬的隐患。正因为如此，很多人对居住在低海拔区域非常忌惮。因为地震专家不止一次表示，如果发生9级地震，海啸15分钟就会到来。

就像突如其来的新冠疫情那样，谁都不知道大地震什么时候会来，但谁都知道总有一天它会来。之前网络上也有一张表格可供参考，显示的是BC省地震风险区域、风险等级和对应的邮编：

图自：princemoutain

这张表格需要合理看待，并不是说不要住在极度高风险区域，因为天灾风险绝不仅仅是地震。在一些区域，可能地震的风险极低，但森林大火的风险极高。凡事都有多面性，不存在100%安全的地方。

同理，也不要觉得住在高层公寓不安全，不防震。至少景观优势和对抗海啸、内涝的优势，已经足以给你选择高层公寓的理由。

2021年

天灾“一网打尽”

最后不妨来自嘲一下吧：在此前遭遇了极端干旱、极端洪涝、泥石流、高温、霜冻天气大温，因为一次小地震的到来，终于让大温在2021年“网罗”了全部天灾。

图自：vancouverisawesome

有民众笑言：“2021年这么糟，各种天灾外加新冠，已经让我们有很强的抗击打能力。2022年，暴风雨来的再猛烈一些，我们也不怕！”

图自：euronews

的确，对于各种不如意的事，大家没必要过于忧伤。很多事情不是我们能左右的，调整好心态、过好每一天才是最重要的，船到桥头自然直。

况且，从负面新闻的数量来说，2022年，总不能比2021年更多吧……