一直在喊的“狼来了，狼来了……” ，而房价下跌的狼，这次终于是真来了吗？如何应对？

最新房价公布！国家统计局：4月70城商品住宅销售价格环比整体涨幅回落

4月份商品住宅销售价格环比整体涨幅回落

——国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2023年4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

2023年4月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加。70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比涨幅回落更为明显，各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。

一、商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少、同比上涨城市个数增加

4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个，比上月分别减少2个和21个，二手住宅减少个数较多。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有22个和9个，比上月分别增加4个和1个。

二、商品住宅销售价格环比整体涨幅回落

从新房看，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月略扩0.1个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。从二手房看，环比整体涨幅回落更为明显。4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中，北京、广州和深圳环比分别上涨0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上涨0.7%转为下降0.2%；二三线城市二手住宅销售价格环比均由上月上涨转为持平。

三、一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降势趋缓

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月下降0.2%转为上涨0.2%；二手住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.9%和3.6%，降幅比上月分别收窄0.8和0.3个百分点。

注释：

70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。



来源：国家统计局网站

房价挤泡沫，开始了！

作者：子非鱼
01 | 涨跌变化太快了
5月17日，国家统计局终于披露了4月份70个大城市新房与二手房涨跌数据。
一句话概括，涨跌变化太快了。
还记得三月份是啥情况吗？不妨先复盘一下。
3月份70个大中城市，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。
也就是说，70个大中城市中，有91.4%的城市新房价格在上涨，81.4%的城市二手房价格在上涨。基本形成了普涨局面。
而4月份，情形完全变了。新房环比上涨的城市62座，比上月减少了2座，二手房环比上涨的城市36座，比上月减少了21座。

尽管所呈现的结果是，大多数城市新房价格仍在上涨。但更能真实反映市场变化的二手房，再次回到了近一半城市在下跌的局面。
这种转变的主要内因，是：
一方面，一季度被压抑的需求集中释放被消耗得差不多。
另一方面，收入与就业未复苏之下，新的需求尚未形成。
这种转变的趋势仍在延续。4月份热点城市新房与二手房成交量双双转向之下，上涨城市在不断减少，二手房上涨城市更是大幅减少。
5月份，从珠三角四强城市半个月的成交量来看，深圳、广州、佛山、东莞半月成交量均不足4月份一半，有的是远远不足。

深圳的4月份新房网签量3505套，二手房网签3744套。广州4月份新房网签7828套，而5月前半个月才网签了3482套。佛山4月份新房与二手房各网签了4964套、5745套。东莞4月份新房网签2149套，二手房网签3219套。
这意味珠三角四强城市在4月份成交量已经下跌的基础上，5月份大概率会继续下跌。
珠三角尚且如此，其他地方又岂能逃得掉。
所以，以此预测，5月份新房上涨城市数量会继续减少，而二手房下跌城市数量会超过上涨城市。
02 | 61座城市房价至少低于一年前
如果以同比数据来看，90%的城市房价低于一年前。
也就是说，虽然一季度有不少城市上涨，但涨幅并不大，并没有填满去年下跌产生的窟窿。
新房方面，同比上涨的城市22个，同比下跌的城市48个。也就是说，有48个城市的房价低于一年前。
更能反映市场真实现状的二手房价格，同比上涨的只有成都、北京、上海、南充、长沙、无锡、合肥、昆明9个城市，61个城市的房价低于一年前。
包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门、青岛等这些热点城市，无一例外价格都至少低于一年前。

数据：国家统计局
低于一年前，并不是说他的房价仅仅就只低于一年前，事实上，很多城市已经跌回到七八年前乃至十年前。
比如在这个榜上有名的牡丹江，和鹤岗一样，同样是资源枯竭而不断下跌的城市，只是鹤岗没有被纳入统计局的统计而已。
最近火遍全网的河南鹤壁，10万块钱8套房，尽管房子都在老城区，但不得不让人反思，持续流出的城市，房子价值正在大洗牌。
有人统计过一些房价跌回七八年前乃至十年前的城市。
山东威海乳山市（县级市），2008年很多楼盘均价在3500元/平，现在一些好的精装二手房挂牌价也就4000多，和十年前的房价差不多。
四川达州，2018年房价高达7500元/平，现在房价下滑到6200元/平，而2015年达州市的房价也就5000一平左右。
甘肃玉门，曾经中国的第一石油重镇，但是在石油采光后成了“空城”，如今房价100-5、600元一平不等，低谷时还有二十几块一平的时候，2017年还有3000多一平。
黑龙江齐齐哈尔，2015年的时候，房价大概5500元/平，现在差不多5000元/平，8年的时间，不涨反跌。
当然，这些都是比较极端的例子。
但是，随着人口见顶，供大于求，市场环境转变，房地产进入黑铁时代，正在崛起的00后一代买房观念转变，这些极端例子，会是大多数三四线城市的缩影。
至于中心城市，不少也失去了上涨的底气。
03 | 新一轮挤泡沫大幕拉开
在前两天分析房贷数据的文章中，我已经说过：
人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变，这些因素综合影响下，中心城市在一季度短暂停歇后，新一轮挤泡沫大幕，已经拉开。
尤其是人口这个长期影响因素。
2022年全国人口见顶转向，减少了85万人。
在这种背景下，已经公布数据的249座城市，有131个在人口在减少，2个持平，116个增加，人口减少城市数量已经超过一半。
人口减少的直接原因是结婚率下降和新生儿数量减少。
新生儿数量减少意味着什么？意味着学区房需求减少。买房的主要推动力，其实就是小孩上学、结婚、刚性居住与炒作。
当结婚的人逐渐下降，新生儿数量不断减少，学区房的需求就滑落。
在之前本号分析全国幼儿园数量、招生人数的文中说过。
2022年，学前教育毛入园率89.7%，比上年提高1.6个百分点。全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。
从数据来看，这是过去15年以来，全国幼儿园数量首次负增长。

反映在各省市身上，亦是如此。

数据：各省统计局
从小学招生人数来看，除了湖北未披露数据外，其余9个人口大省无一例外，2022年相较于2021年都在减少。
从小学数量来看，公布数据的山东省一年减少了395所，四川减少了230所，河北减少了144所，浙江减少了35所，安徽减少最多，减少了455所。
幼儿园数量方面，公布数据的山东省，减少了317所，浙江省减少了181所。
幼儿园在园人数无一例外都在减少。
幼儿园的关停潮已经上演了。
再加上目前已经有12个城市推进“教师轮岗制度”，在新一轮挤泡沫之下，泡沫巨大的学区房首当其冲。

从2023年第一季度的各项经济指标中我们看到：
反映整体货币供应量的广义货币（M2）3月末余额281.46万亿元，同比增长12.7%，流通中货币（M0）余额10.56万亿元，同比增长11%。
今年一季度净投放现金961亿元，同期人民币贷款增加10.6万亿元，外币贷款增加171亿美元。到3月末，本外币贷款余额230.66万亿元，同比增长11.1%。月末人民币贷款余额225.45万亿元，同比增长11.8%。
代表国内实际利率水平的3月份同业拆借加权平均利率为1.7%，分别比上月和上年同期低0.22个和0.37个百分点；质押式回购加权平均利率为1.85%，分别比上月和上年同期低0.22个和0.23个百分点。
货币供应增长远大于实际GDP的增长，同时实际利率水平持续走低。这样的货币政策非常宽松背景下，本该出现过去的宽松周期中房价与物价齐涨的局面，然而我们到目前为止看不到通胀的出现。
而且货币投放力度空前也拉不动物价与房价上涨。在这个时候，如果继续加大刺激的力度，只会进一步极度透支未来，根本无助于把经济稳定在以合理速度增长的轨道。
因此建议管理层适应房价不再明显上涨的常态，让不涨的房价等一下居民收入增长的脚步，从而让房价回到大众能负担的水平。这种尊重规律、从善如流的“无为”，其实更有利于房地产行业的长期健康发展。