深圳城中村统租 -到底 折腾啥？---「房住不炒」「租购并举」「学习新加坡模式」「房地产新发展模式」

改革试点：
地方政府的平台公司 运作不具备红本房产证（ 不能作为资产抵押物）的资产 去融资。
以深圳城中村统租为例，深圳城中村的房子没有红本，是不能作为资产抵押物的，但市政府成立的国企管理公司做主体去融资，就没问题了，微棠获得了多家银行5000亿元的授信支持。未来，也可以通过资产证券化的方式，实现资金的回笼，实现资金的高效循环利用。

中央顶层设计，看懂的人不到1%

最近，深圳城中村统租引发了公众广泛关注。租客、城中村房东、研究机构、大众等不同的群体，站在各自的角度讨论、争论，都有不少精彩论断。

然而，我们想要说的是，这件事，必须要站在非常高的高度去看，否则就容易一叶障目不见泰山。即便是「房住不炒」「租购并举」「学习新加坡模式」「房地产新发展模式」等视角也还是太小。只有把最近几件事一起看，才能看到全局：

•3月份，国家发改委和证监会同一天发文，将基础设施公募REITs拓展到了商用不动产领域，补齐最后一块短板；

•4月份，首批7家不动产私募投资基金管理人名单出炉；官方宣布我国已全面实现不动产统一登记；

•5月19日，召开的国务院常务会议，研究落实建设全国统一大市场部署总体工作方案和近期举措。

将这些事件串起来看，可以提炼出几个重要关键词，「统一」是其中之一。百年未有之大变局下，过去的诸多逻辑正在被重构，在新格局之下，深圳城中村统租，只是宏大版图中的一小块。在统一大市场的顶层设计中，发挥各自的优势，将会是未来经济的新常态。

在《规模》一书中，作者杰弗里·韦斯特提出了这样一个问题：为什么公司和生物一样，都会经历诞生、生长、衰老、死亡的过程，然而，城市却不会死亡，似乎总是在与时俱进地发展？

杰弗里·韦斯特认为，这是因为城市已经超越了「生物维度」，而公司没有。比如，城市存在「1.15律」，即城市的诸多指标与城市人口数的1.15次方成正比，表现出超线性的特征。

那这跟统租有什么关系呢？当然有关系。

城市，也是需要经营的。厦门大学赵燕菁教授就指出，对于一个城市来讲，必须在资本投入和城市运营两个阶段全部完成才意味着成功。如果只完成投资和建设，却没能在建成后产生税收，前期无论投入多少都是无效的。投资和建设是资本型增长。但是，进入运营阶段，税收、现金流将成为衡量一个城市成败的新标准。

现实的情况是，一些城市过去拼命建设，但对建成的资产缺乏运营和管理，大量的资产处于低效的状态，导致现金流不足，卖地收入一下滑财政就十分紧张。

要发展房地产新模式，推进租购并举，方法之一是大规模新建保障性租赁住房，先不说财力是否能支撑，城市化发展到现在的阶段，也已经不允许了，2021年住建部就专门发文要求城市更新防止大拆大建。因为这种粗放的更新，不仅造成巨大的浪费，而且容易引发房子库存激增。

保障性租赁住房也是如此。如果一个城市的存量住房，已经基本能够满足居住需求，那就没有必要再花费大量的人力财力物力新建，只需要把存量盘活即可。

深圳的城中村统租，就是个思路：

深圳安居集团和愿景明创成立了一家叫做微棠的第三方运营公司。微棠公司定位为「深圳市城中村住房租赁社区运营服务商」，坚持「增供低价、保本微利」原则，以「微利可持续、全链条服务」为经营理念，重点为「20+8」等重点产业的新市民、青年人提供高品质的保障性租赁住房。

微棠公司把城中村的自然房源，从房东手中打包统租过来后，进行装修升级、完善生活配套，再统一对外出租，这就叫做统租。

▲来源：人才安居官微

根据此前的官方报道，深圳城中村租赁住房和工业配套宿舍合计占全市租赁房源的80％以上。通过统租，将城中村房屋改造升级为保租房，深圳将可以以最低成本，实现保租房的规模扩容，留住希望在深圳奋斗但又买不起房的年轻人。同时，政府成为租赁住房市场的一个重要参与者之后，还能够给租金一个锚。点击了解，保障房运营管理

可以说是一石多鸟：既盘活了存量资产，又解决了保租房建设的问题，还不用花太多钱。年轻的租客也能住得更安全（避免中部某城市自建房倒塌的悲剧），更有品质，活得更有尊严。

不止深圳，其他一些城市也有类似举措，只是没有那么受关注。大规模投资建设，摊大饼式的城市发展模式已经成为过去式了，近两年，很多城市的地铁规划都被大幅砍掉，就是最好的证明，进入运营阶段一定是精耕细作，「亩产论英雄」做高含金量。

如果说，深圳统租，以及其他城市类似的模式，是对城市不动产的盘活，运营。那么，不动产实现全国统一登记，就是为全国不动产的盘活、运营打下了坚实基础。

当时很多人仅站在房地产的角度，认为房地产税，马上就要来了！甚至将不动产统一登记跟收房地产税划等号。

其实二者没有太强的关联，美国并没有全国统一的不动产登记体系，一点也不耽误人家收房地产税。

何况早在今年2月15日国新办举行的新闻发布会，住房和城乡建设部工程质量安全监管司司长曲琦就介绍，经过多年努力，全国近500万名专业技术人员参与，第一次全面摸清了我国房屋建筑和市政设施的「家底」，第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据，城乡房屋建筑第一次有了「数字身份证」。

不动产的范畴，比房子要大得多。统一登记的真正意义——此前我们率先指出——在于科学谋划增量，有效盘活存量，助推经济高质量发展。

过去，包括房子、森林、耕地、林地、草地等不动产是由不同机构负责登记的。这显然不利于统筹。早在2007年《物权法》颁布时，「四统一」（登记机构、统一登记依据、统一登记簿册和统一信息平台）的工作就提上了日程。而正式落实，是几年之后。

经过整整10年，终于实现了从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记。

我们总说，做决策科学，要有数据作为依据。全面实现不动产统一登记，意味着家底就清晰了。哪里不足，哪里过剩，一清二楚，做顶层设计的时候，心里就更有底了。此外，动产登记本身有一个确权过程，统一登记，有利于明晰产权，便于交易。

去年，国务院办公厅专门印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。

盘活存量资产有多种手段，无论哪一种，都需要先弄清家底、明晰产权，才能着手下一步。

不少地方政府和国央企能够走在前列，就在于他们前期做了大量基础性工作，比如西部某省不仅实现了资产在线，而且建立线上平台，覆盖全国的潜在交易对手，成功将低效的国有资产，卖出了高的溢价……戳这里，了解国企资产管理解决方案

全国不动产实现统一登记，意味着将这种模式复制到全国，有了坚实的基础。真正实现科学谋划增量，有效盘活存量，助推高质量发展。

不动产，是非常重要的资产类别，在国家总资产这个盘子里，占据至关重要的份额。但除此之外，还有动产，甚至还有无形资产等。要实现经济的高质量发展，必须要高效地配置资源要素。如何让它们最优配置呢？

对此，国家也早有规划——2022年4月11日，《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》（以下简称《意见》）正式发布。

全国统一大市场，一句话总结就是：自由竞争搞起来，效率高起来。两个字概括，就是：效率！这是一盘优化国内经济效率的大棋。

未来，理想的图景是，市场效率明显提高，生产过剩明显减少；各地区发展自己的比较优势产业，各具特色。

这是我国经济发展到这一阶段，必须要走的路。

对于改革开放之后中国经济的高速发展，著名经济学家张五常教授提出过「县域竞争」（又称「地方政府竞争」）的理论，他认为县与县之间在土地的利用上展开的竞争是中国经济高速增长的根本原因。

过去，产能不足。地方政府为了招商引资，即便以「地方保护」的名义把人才、技术、企业、资本等要素截留在本地，问题也不是很大， 但经济发展到现在这个阶段，此举负面影响越来越大——因为它将国家大市场切成了一个个零碎的市场，让市场配置资源的能力大打折扣。

新华社更是将部分地方政府为争项目加码招商政策、互挖存量企业的政策无效耗损、「超常规优惠」等现象，称为「互害式招商」，这种低效的竞争不仅加剧了地方负担，而且助长部分企业「短期套利」心态，不利于高质量发展。

建设全国统一大市场，就是要消灭地方保护主义。《意见》明确指出：指导各地区综合比较优势、资源环境承载能力、产业基础、防灾避险能力等因素，找准自身功能定位，力戒贪大求洋、低层次重复建设和过度同质竞争，不搞「小而全」的自我小循环，更不能以「内循环」的名义搞地区封锁。

同时，要求严格落实「全国一张清单」管理模式，严禁各地区各部门自行发布具有市场准入性质的负面清单，维护市场准入负面清单制度的统一性、严肃性、权威性。

如今，全国统一大市场建设已取得实质性进展。比如，深化农村集体经营性建设用地入市试点工作全面启动，稳妥有序放开放宽城市落户政策，全面实行股票发行注册制改革，加快构建统一的数据基础制度体系等。这意味着统一的要素市场正在逐步成型。

此外，破除地方保护和行政性垄断，以及市场准入负面清单动态调整机制完善，也取得不小成绩。

今年5月19日的国务院常务会议研究落实建设全国统一大市场部署总体工作方案和近期举措。国家发改委副主任李春临6月5日在国务院政策例行吹风会上则表示，建设全国统一大市场，既要针对突出问题集中开展专项治理，拆除制约全国统一大市场建设的「篱笆」；又要善于运用改革的思路和办法，进一步健全相关体制机制和配套制度，培育有利于建设全国统一大市场的「土壤」。

相信，后续还会有更多的动作。

百年未有之大变局下，打铁还需自身硬。在当下诸多不确定性中，中国有几大因素是当下最大的确定性，其中第一个就是统一大市场：中国拥有14亿人构成的统一大市场，全世界独一份！

要想充分利用好这一优势，必须要有顶层设计，各有分工各司其职，而不是各干各的。以「统一」为关键词的顶层设计，将会成为未来经济的新常态。相关的配套，国家也早已经准备好了，比如不动产私募投资基金、基础设施公募REITs等。

以深圳城中村统租为例，深圳城中村的房子没有红本，是不能作为资产抵押物的，但市政府成立的国企管理公司做主体去融资，就没问题了，微棠获得了多家银行5000亿元的授信支持。未来，也可以通过资产证券化的方式，实现资金的回笼，实现资金的高效循环利用。（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强）

官资料显示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，在十四五40万套的基础上，官方提高保租房规划的任务目标，2021-2027年还要筹建100万套保租房。其中，城中村统租是最重要的渠道。2023年，深圳提出要新开工建设60个项，建设筹集16万套(间)。

在深圳，那些靠工资买下1000万房子的人

“深圳动辄上千万的房子，究竟是谁在买？其中有靠工资就买得起的打工人吗？”

微博上，有个博主发出了扎心的提问。评论区有人嘲笑他，是不是要把梦境拍成纪录片？也有人质疑这简直就是地狱级难度，虽然只需要首付，但是后续的按揭也需要长期稳定的高收入，别说工薪阶层了，能做到的老板都不多。

自古评论出人才，一会儿就有粉丝说自己在买深圳买房了。别人纷纷羡慕地问：

“你是做什么工作的？”
“做父母的思想工作。”

果然，现在想在深圳买房，还是得靠“6个钱包”。然而，在深圳从事房产咨询的知名新媒体博主明楼却告诉我们，他的客户确实有普通工薪阶层人士，是依靠自己的工资实现了深圳梦，其中不乏总价上千万的“豪宅”。

“有是有，但真的不多。”

“什么人，能靠工资在深圳买房？”

我们常说千万豪宅，似乎1000万是房子的分水岭。几百万的被称为房子，上千万的被称为豪宅。但其实据明楼介绍，在深圳的房地产市场，一千万的房子还算不上豪宅。

在深圳，买房是少数人的事情。买总价1000万房子，更是“少数中的少数”。更何况，靠一个打工人的工资来实现，更是有点“天方夜谭”。在明楼的客户里，陈程便是这个“极少数”。

2021年底，陈程通过公众号“深圳楼市”找到明楼，咨询在深圳买房事宜。作为一名深漂，他深刻地体验过在一座大城市居无定所的漂泊感，渴望拥有自己的一套房子。

于是，在明楼的分析和推荐下，陈程最终在南山区购买了一套总价1100万的房子，面积约100㎡的三房，学位也算是南山中等偏上。

令人惊讶的是，这房子的首付款近300多万，都是他十多年来工作攒下来的存款。而且他还是单身，并没有妻子的帮助，也不靠家人的资金支持。

明楼告诉我，别看陈程年纪轻轻，他已经工作十几年晋升为深圳某“大厂”高管了，在深圳也属于打工人中的高薪阶层，综合年薪近200万。

尽管如此，陈程在准备购买这套千万房子时，依然挣扎过。一方面，这房子比较符合他现在的社会地位和收入级别；但另一方面，光凭他自己一个人偿还房贷，千万房子确实有压力。可是如果低于这个总价，只能去选择其他偏远地区或核心区的“老破小”，不符合他的预期。他还是想一步到位。

对比起陈程购买首套房就是千万起步，准备换房的王欢夫妻，则显得更加激进。

据明楼介绍，王欢夫妻俩，一个是腾讯的中级管理层人员，一个从事教育行业，两人刚入行时，刚好出于行业风口，狠狠地经历了行业红利期，攒下来了一些钱。

五年前，他们便靠着自己的工作存款在宝安购置了一套总价800多万的三房。

如今有了两个孩子，想要的东西就更多了，想要改善生活，想要好的学位......于是，这个四口之家有了新计划：在不卖房的基础上，今年购置一套千万以上的房子，用以改善居住。

“ 房子带来快乐，也带来焦虑 ”

因为在深圳做咨询买房有8年之久，明楼见过各种各样的购房者。从购置千万房产的人来看，除了老板，基本上都是两类人：一种是互联网大厂员工，像腾讯、华为这些；另一种就是金融证券行业的从业者。

尽管他们的收入已经是打工人中的卧龙凤雏，但在千万房贷的面前，说没有压力是假的。

陈程虽说为了买房，已准备了十二年的积蓄，但交首付款的那天，他看着存款数字一下子消失，也有着一种空荡荡恍如隔世的感觉。数十年的沉淀，引以为傲的存款顷刻之间变成了负数。

数字的背后是他数不清熬了多少的夜，爆肝了多少的项目。他毕业后就进入互联网行业，轮番跳槽互联网巨头，一步一步升至现在的高级管理层，个中艰辛，三言两语不足表达。

虽说拿命在工作，他的薪酬也呈翻倍式增长，现在年入200万左右，其中100万左右是年终绩效和股权等收入，每年固定一个时间统一发放。

每个月的固定收入有8万元左右，房贷月供3.5万，除去之后还能有结余。每年的收入减去40万房贷，他还能攒下一百来万，以备不时之需。

虽说买完房之后，每年攒下来的钱还不少，但和之前无债一身轻比起来，他还是焦虑。买了房之后，房子在带给他幸福感、归属感和踏实感之外，也成为了他最大的生存焦虑压力来源。

这两年来，互联网裁员、年终奖打折的消息不断地激荡着他的神经。他已经35岁了，正位于一位互联网程序员的中年门槛。

自从买了房子后，他每天精神都很紧张，工作不敢出差错，生怕被优化、被裁员，还不上千万元的房贷，让曾经购房的喜悦成为泡沫。

尽管如此，他的压力相当来说还是较小，毕竟他还单身，没有养家的重担。王欢两夫妻不仅需要养房，还需要养两个娃，承担着更大的压力。

他们在掏空家底“全款”买下两套房后，生活变得很拮据，消费上也不再大手大脚，开始勒紧裤腰带过日子。

虽然夫妻的年收入加起来也有200万左右，但近一半也是年终奖之类的总和，实际上每个月到手也是8万左右。但现在，他们每个月除了需要给银行还款之外，还需要留出一部分家用、花在孩子身上，还需要攒下来1000万的本金贷款，手上很难剩下多余的现金流。

目前他们的新房尚未完工，房子的事情一环扣着一环，他们生怕出一点差错，最关心的就是怎么保证自己有稳定的收入，工作上丝毫不敢懈怠。

他们感觉在为银行打工，不再自由。

在经济的影响下，现在的人对房地产市场的预期，确实不像以前那么高了。明楼从事房产咨询多年，他对每个客户的需求和具体情况都十分了解。在提供了那么多量身定制的指导后，他也明显地感觉到了行业的这种变化。

过去，这些大厂和金融白领很愿意采取一些激进的手段买房。他们买房并非只是为了居住，更多是为了投资，所以他们会利用自己的职业优势去获取更多的资金用于投资房产。

现在随着国家“房住不炒”政策以及深圳本地调控所取得的成果，这两年来，这些工薪阶层的精英们开始淡出市场，变得更加保守了。

“ 看似一个人，实则两代人的沉淀 ”

在明楼看来，打工人靠工资能在深圳买得起千万的房子，看似是一个人或者是一代人的自力更生，实则是两代人的沉淀。

首先是他们的父辈，一定得是小康家庭以上，无需操心下一代的培育费用。

这一批能靠工资买房的购房者，往往有着一份高收入的职业，这也得益于他们的高学历。他们大多数毕业于国内外知名大学，有着进入高收入行业的“许可证”。

除此之外，个人的发展也离不开时代的运气。陈程就是一开始便选对了赛道，一毕业就进入了互联网行业，抓住了互联网的红利期，才攒下那么多的首付款，并且也保证自己现在的收入能够轻松覆盖房贷。

能够一起买千万房子的夫妻，也往往是王炸组合。

王欢两夫妻的职业也处于深圳打工人的食物链顶端，一位从事教育行业，工作稳定、工资不低；一位是大厂的中级管理层，各方面收入更高。

曾经也有一对金融圈的夫妻咨询明楼买房事宜。他们两夫妻购买的也是1000万的房子，但是他们很年轻，才刚毕业五年。两人一个在银行，一个在券商公司，都是大学霸，硕士毕业于国内顶尖的大学，才毕业五年都有了买千万房子的资本。

其次，他们的父辈也有着稳定的收入，不用他们这一代人担心养老的问题，甚至还会成为他们坚实的后盾。

陈程看似是独自买房，实际上身后也有父母在支撑，他是独生子，家庭经济状况很好，父母都有退休金，不需要他养老，甚至在他可能还不起房贷的情况下，还能出手帮助。

而另一对金融圈的夫妻，因为毕业不久便买房，家中的长辈支持了他们的首付，让他们月供靠自己。事实上，他们都是独生子，父母都有大额的存款，以后也将会是他们的存款。

王欢两夫妻的父母同样是有正式收入的工作者，他们丝毫不需要王欢负责他们养老的问题。有的时候，他们还会支撑王欢孩子的相关支出，给足了孩子买房的底气。

他们看似是普通打工人，其实都不是一般的人。光是学历、家境等等情况，都不是一般出身的人能够逆袭的存在，最重要也最突出的一点是，他们和普通打工人砸锅卖铁买房不一样，他们永远有后路。

虽然都是靠工资在深圳买得起1000万房子的打工人，但其实放眼深圳，这个级别已经是金字塔顶端级别了。除了他们之外，在明楼长长的客户名单里，还有很多靠着工资购置了300万、500万、800万房子的人，也在深圳实现了定居梦。

毕竟，力所能及的安定，应该是每位深漂不变的追求吧。

备注：文中人物均为化名。
文/白粥
部分图片来源于ShenzhenWeekly
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